معاملات ملکی مانند بسیاری از مناسبات اقتصادی دیگر مسایل حقوقی خاص خود را دارد. نداشتن آگاهی از این مسایل باعث می‌شود معاملات موردنظر، چالش‌ها و مشکلاتی را برای دو طرف در پی داشته باشد. در این مطلب سعی شده به سؤالاتی راجع به معاملات ملکی که ممکن است ذهن بسیاری افراد را درگیر کرده باشد پاسخ داده شود. در ادامه با مجله دلتا همراه باشید.
۱. آیا حتماً باید هنگام خرید خانه قولنامه بنویسیم یا صرف انتقال سند در دفتر خانه کفایت می‌کند؟
می‌توان قرارداد نقل و انتقال را در دفترخانه نوشت و در همان قرارداد خریدار یک وکالت در تنظیم سند از فروشنده بگیرد. در این صورت دیگر لازم نیست شخص فروشنده برای تنظیم سند به دفترخانه بیاید. اما در صورتی که فاصله زمانی بین توافق برای معامله و تنظیم سند زیاد باشد نوشتن قولنامه قبل از سند ضروری است.
۲. اگر در فاصله زمانی بین قولنامه و تنظیم سند فروشنده قیمت را افزایش دهد چه باید کرد؟
فروشنده چنین اختیاری ندارد. زیرا یک معامله فقط با قبول کردن پیشنهادات دو طرف انجام می‌شود و پس از آن هر دو طرف باید به عهدی که بستهاند پایبند باشند. نوشتن توافقات انجام شده چه به شکل قولنامه و چه سند فقط برای اثبات این موضوع است. بنابراین از آنجا که قیمت در معامله جزء توافقات و از شرایط معامله است، فروشنده حق افزایش قیمت را ندارد. خریدار در صورت قبول نکردن افزایش قیمت، می‌تواند از طریق مراجعه به دادگاه و نوشتن دادخواست، فروشنده را به انجام دادن معامله با قیمت توافق شده ملزم کند. در غیر این صورت خریدار می‌تواند معامله را به دلیل حق فسخ خود برهم زند.
۳. آیا می توان قرارداد اجاره خانه را برای ۶ ماه نوشت؟
بله، طبق قانون نوشتن مدت در قرارداد اجاره اجباری است و درج نکردن آن قرارداد را باطل می‌کند. مدت اجاره هم باید بر اساس توافق دو طرف نوشته شود و فرقی نمیکند به صورت روزانه، ماهانه یا سالانه باشد.
۴. مدت زیادی است که ملکی در اختیار مستأجر است آیا حقی برای او ایجاد می‌شود؟
خیر، چنین حقی در قانون وجود ندارد.
۵. اگر قرارداد اجاره بدون کد رهگیری باشد از نظر حقوقی مشکلی پیش میآید؟
کد رهگیری بر اساس مصوبه هیئت وزیران برای آژانس‌های املاک لازم‌الاجراست. ولی از نظر حقوقی در صحت معاملات تاثیر ندارد. یعنی همچنان معامله بدون داشتن کد رهگیری صحیح است. فقط تأثیر آن از نظر جنبه اثباتی قرارداد در محاکم قضایی است که با وجود کد رهگیری بهتر می‌توان موضوع دعوا را ثابت کرد. همچنین با کد رهگیری می‌توان مانع از کلاهبرداری و فروش مال غیر شد چون سابقه ملک با کد رهگیری به راحتی مشخص می‌شود.
۶. تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه چیست؟
یکی سؤالاتی که راجع به معاملات ملکی مطرح می‌شود در خصوص تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه است. باید گفت هر دو مربوط به ملک تجاری است. حق کسب و پیشه مربوط به قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶ است و به معنی شهرت تجاری و معروفیتی است که مستأجر طی زمان ایجاد می‌کند. حق سرقفلی مربوط به قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶ به بعد است و به معنی مبلغی است که مستأجر به عنوان حق تقدم در هنگام اجاره به موجر پرداخت و هنگام تخلیه ودیعه را به نرخ روز دریافت می‌کند.
۷. آیا قسمتی از ملک که در طرح شهرداری است در قرارداد فروش ذکر می‌شود؟
خرید و فروش میزان واقع در طرح‌های شهرداری که در میان مردم به عقب‌نشینی معروف است بستگی به توافق افراد دارد. هر چند در سند رسمی ملک متراژ مشخص است ولی معمولاً افراد این میزان را از متراژ کل ملک کسر کرده و مبلغ باقیمانده را به فروشنده پرداخت می‌کنند.
۸. یک واحد آپارتمان خریدم اما به بانک چند قسط بدهکارم و خانه‌ام رهن بانک است. تکلیف من چیست؟
دائره اجرای اسناد رسمی به نیابت از بانک خانه را به مزایده می گذارد. این امر نیاز به طی کردن مراحل اداری و قانونی مثل نشر آگهی و ابلاغ مزایده دارد. این که چه زمانی این مزایده را برگزار کند، بستگی به بانک و مدت انجام این مراحل دارد.
۹. آیا با نداشتن پایان‌کار ساخت ملک، می‌توان آن ملک را اجاره داد؟
هرگونه نقل و انتقال اموال غیرمنقول مانند زمین و ساختمان باید به صورت رسمی باشد. در صورتی که سند اولیه یا قولنامه (بیع‌نامه) به نام فرد باشد می‌تواند آن را اجاره دهد و داشتن یا نداشتن پایان‌کار مانع اجاره دادن ملک نیست.
پیشنهاد مطالعه : برای آشنایی بیشتر با چگونگی انجام دادن معاملات به صورت وکالتی “معاملات ملکی وکالتی را چطور انجام دهیم؟” را مطالعه کنید.
ناشناس
۲۷ اردیبهشت ۱۳۹۹ در ۸:۳۸ ق٫ظ
عادل
۲ اردیبهشت ۱۳۹۹ در ۱:۲۸ ق٫ظ