از سند ملکی وکالتی چه می‎دانید؟(بخش دوم)

سند ملکی وکالتی و مفهوم آن را در شماره‎ی یک بررسی کردیم اکنون در این شماره به ادامه‎ی مطلب می‎پردازیم.

منتفی شدن وکالت نامه :

از دیگر تصورات نادرستی که از وکالت بلاعزل وجود دارد این است که افراد فکر می‎کنند اگر وکالت بلاعزل گرفتند، فروشنده دیگر حقی بر ملک مورد نظر ندارد و نمی‎تواند آن را معامله کند. در واقع با دادن  وکالت بلاعزل، فروشنده فقط نمی‎تواند به عنوان موکل، وکیل را عزل کند اما مثل قبل اختیار دارد که  وکالت را خودش انجام دهد و با این کار  وکالت نامه را منتفی کند و عقد وکالت را از بین ببرد.

راه حلی که برای حل این مشکل وجود دارد این‎ است که اگر افراد ناچارند سند ملکی وکالتی بگیرند، در کنار وکالت‎نامه‎ باید یک مبایعه‎نامه تنظیم کنند تا خریدار بتواند ثابت کند ملک را از فروشنده خریداری کرده و مالکیت فروشنده از بین رفته است و دیگر نمی‎تواند ملک را معامله کند.

در صورتی که فروشنده ملک را به شخص دیگری بفروشد، مرتکب جرم فروش مال غیر شده است که می‌توان علیه وی شکایت کیفری مطرح کرد و او را به مجازات کلاهبرداری محکوم کرد. همچنین اگر مبایعه‌نامه عادی تنظیم نشده باشد، به هر طریقی که فروشنده حق فروش ملک را از خود سلب کند دیگر نمی‌تواند مورد وکالت را خودش انجام دهد در این صورت وکالت بلاعزل از استحکام بیشتری برخوردار خواهد بود.

سند ملکی وکالتی و اختلاف بین فروشنده و خریدار: 

یکی از مشکلات ناشی از فروش با سند ملکی وکالتی، زمانی است که بین فروشنده و خریدار بعد از تنظیم وکالت بلاعزل در فروش، اختلاف بوجود آید به این صورت که بعد از انجام دادن وکالت توسط وکیل، فروشنده هرگونه معامله بین خود و وکیل را منکر و مدعی دریافت مبلغ معامله‌‎ی وکیل ‌شود. با استفاده از آنچه در قانون آمده است؛ از آن‌جا که وکیل به نمایندگی از فروشنده اقدام به فروش مال می‌کند، در صورتی که حق دریافت پول  را داشته باشد، باید بعد از دریافت، آن را به موکل تحویل بدهد. بنابراین در این‌جا فروشنده می‌تواند از وکالت بلاعزلی که به خریدار داده است، سوءاستفاده کرده و پول را دوباره از او مطالبه و برای وی مشکل ایجاد کند. راه حل این مشکل  تنظیم یک مبایعه‌نامه عادی است که از این راه فروشنده پول خود را به موجب مبایعه‌نامه عادی دریافت می‎کند و دیگر نمی‎تواند منکر آن شود.

توقیف مال بعد از فروش وکالتی:

سند ملکی وکالتی خطر دیگری برای خریدار دارد و آن این‎ است که امکان توقیف مال بعد از خرید وکالتی توسط طلبکاران فروشنده وجود خواهد داشت. چرا که ملک موردنظر هنوز به نام فروشنده است و بنابراین در قبال بدهی‎های  وی قابل توقیف است. در مواجهه با این مشکل، خریدار باید بتواند ثابت کند که این ملک، قبل از توقیف توسط طلبکاران، به او منتقل شده است و از این طریق رفع توقیف ملک را بخواهد که البته این کار منوط به طرح دعوا در دادگاه و اثبات مقدم بودن معامله بر توقیق ملک  است .

برای مطالعه‎ی بیشتربه نکات حقوقی ملکی ، دانستنی‎های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه شود.