خسارت قرارداد چگونه تعیین می‎شود؟

در زمان انعقاد قرارداد های ملکی مبلغی تحت عنوان خسارت قرارداد در نظر گرفته می‌شود. هدف از این کار این است که هر یک از طرف ها در مورد صحت و سلامت قرارداد اطمینان داشته باشند. در واقع قید خسارت قرارداد ملکی به نوعی تضمین کننده انجام تعهدات ذکر شده در قرارداد به حساب می‌آید و بنابراین اگر هر یک از طرف ها به تعهدات قید شده در قرارداد های ملکی در زمان مشخص شده عمل نکنند، موظف خواهند بود تا مبلغی را به عنوان ضرر و زیان به طرف مقابل پرداخت کنند. به گزارش مجله دلتا جز در شرایط خاص که از سوی قانون تعیین می‌شود، نمی‌توان  قرارداد معاملات را بدون پرداخت خسارت فسخ کرد.

تعیین خسارت قرارداد ملکی

طرف های قرارداد در صورت بی ‌توجهی به متن قرارداد و در پی بروز خسارت احتمالی، ملزم به پرداخت خسارت قرارداد خواهند شد. در معاملات ملکی، بیشترین توجه افراد به قیمت ملک است و چندان توجهی به مبلغ خسارت قرارداد که تعیین شده ندارند. مواردی همچون کمبود وقت، بی توجهی و عدم آگاهی به قوانین و مقررات قرارداد ها از موارد اصلی در بروز مشکلات افراد در پرداخت خسارت به شمار می‌روند. خسارت قرارداد به دو روش خسارت های روزانه (روز شمار) و ثابت تعیین می‎شود. و نحوه پرداخت در خسارت‌های روزانه و ثابت با هم متفاوت است.

خسارت های روزانه؛

برای تعیین خسارت ‌های روزانه باید ۴ صفر را از قیمت کل مبلغ معامله کسر و مبلغی که باقی می‌ماند را به عنوان خسارت روزانه اعلام کرد. به عنوان مثال اگر ملکی که قصد معامله آن را داریم ارزشی ۵۰۰ میلیون تومانی داشته باشد، برای تعیین خسارت روزانه آن باید ۴ صفر این قیمت را حذف کنیم. بدین ترتیب مبلغ باقی مانده ۵۰ هزار تومان خواهد شد که این مبلغ همان قیمت خسارت روزانه خواهد بود.

خسارت های ثابت ؛

برای تعیین مبلغ این نوع از خسارت باید ده درصد از قیمت کل مبلغ معامله را در نظر گرفت. به عنوان مثال برای تعیین خسارت ثابت همان خانه ۵۰۰ میلیون تومانی، باید ۱۰ درصد از مبلغ کل را محاسبه کرد. ۱۰ درصد ارزش کل خانه، ۵۰ میلیون تومان خواهد بود که این مبلغ به عنوان خسارت ثابت در نظر گرفته می‌شود.

مزایا و معایب تعیین خسارت

الف) در خسارت ثابت؛ اگر طرف های معامله حتی یک روز هم در انجام تعهدات خود سهل انگاری کنند، مکلف به پرداخت جریمه ای سنگین خواهند شد. این ویژگی را می‌توان به عنوان اصلی ترین معایب خسارت ثابت دانست. اما از طرف دیگر، این مبلغ در یک روز تا چندین سال هیچ گونه تغییر و افزایشی نخواهد داشت. یعنی در صورت سرباز زدن هر یک از افراد معامله در انجام تعهدات خود از یک روز تا چند سال هیچ فرقی در پرداخت خسارت ثابت تعیین شده به وجود نخواهد آمد که این ویژگی را می‌توان از مزایای اصلی خسارت ثابت دانست.

ب) خسارت روز شمار (روزانه)؛ شاید بتوان گفت مهم ترین عیب خسارت روز شمار این باشد که میزان خسارتی که برای این کار در نظر گرفته می‌شود نسبت به مبلغ کل ناچیز باشد، بنابراین هیچ تاثیر مثبتی به منظور پایبندی به قرارداد در هر یک از طرف های معامله ایجاد نخواهد کرد و الزامی برای انجام تعهدات آن ها به وجود نمی‎آورد. و جنبه مثبت این گونه تعیین خسارت این است که در صورتی که هر یک از طرف های معامله به تعهدات خود عمل نکنند، با گذشت زمان موظف به پرداخت هزینه های بالاتری خواهند شد. زیرا با هر روز دیر کرد در انجام تعهدات ضمن قرارداد، مبلغ این خسارت افزایش می یابد. مخصوصا در مواقعی که برای خسارت روز شمار مبلغ بالایی در نظر گرفته شده باشد.