زمستان زودرس بازار مسکن تهران

زمستان زودرس بازار معاملات خانه و آپارتمان هم‌اکنون در ۱۳ منطقه تهران فرا رسیده است . در این میان، منطقه ۲۲ رتبه اول را دارد. بیشترین ریزش قیمت در منطقه لوکس پایتخت است .

مناطق منجمد بازار مسکن تهران

تازه‌ترین گزارش دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی حاکی است که میزان معاملات آپارتمان‌های مسکونی در مرداد امسال در مقایسه با تیرماه در ۱۳ منطقه از ۲۲ منطقه شهر تهران با ریزش شدید بیش از ۳۰ درصدی روبه‌رو شده و تعداد آپارتمان‌های فروخته‌شده در ۹ منطقه شهر نیز یک رقمی شده است.

 به گزارش مجله پیام دلتا، ماه میانی تابستان را می‌توان از این جهت که قیمت مسکن پس از ۴۵ ماه متوالی، با تغییرات منفی روبه‌رو شد، ماه عقب نشینی قیمت ها دانست . در مرداد ماه امسال تعداد معاملات مسکن به سطح فوق‌العاده پایین ۲۹۰۰ مورد رسید که نه فقط  برای یک ماه عادی بی‌سابقه است، بلکه حتی در سال‌های اخیر در ماه‌های نیمه‌تعطیل فروردین نیز میزان معاملات  به زیر ۳۵۰۰ مورد پایین نیامده بود.

 این در حالی است که تعداد آپارتمان‌های معامله شده در مرداد ۹۸ در مقایسه با تیر ماه  حدود ۳۲ درصد ومرداد سال گذشته که بازار همچنان در فاز رونق قرار داشت، ۷۴ درصد افت کرده است.

میانگین قیمت مسکن نیز در ماه گذشته با تغییرات منفی روبه‌رو بوده و ۳ درصد نسبت به تیرماه کاهش یافته است. به این ترتیب اکنون میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در پایتخت بر اساس آخرین معاملات انجام‌شده به ۱۳ هزار و ۱۸۰ تومان رسیده است.

کاهش حدود ۴۰۰ هزار تومانی قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در پایتخت به‌طور میانگین در کنار افت شدید میزان معاملات یک ماه متفاوت را در بازار مسکن کنونی تجربه کرده  و بازار مسکن را به طور کامل در کمای فرو برده است.

در این میان بررسی تغییرات ماهانه میزان معاملات و میانگین قیمت مسکن در ۲۲ منطقه شهر تهران حاکی است که کما در برخی مناطق شدیدتر بوده و زمستان زودرس بازار مسکن در برخی از نقاط شهر پایین‌ترین دما را ایجاد کرده طوری که معاملات ،به نقطه انجماد رسیده  راست. در یک ماه مرداد ۱۳ منطقه شهر تهران شامل مناطق یک، ۲، ۴، ۵، ۱۱، ۱۳ تا ۱۶، ۱۸ و ۲۰ تا ۲۲ با کاهش بیش از ۳۰ درصدی معاملات در مقایسه با تیرماه روبه‌رو شدند و به این ترتیب بیش از سایر مناطق در کاهش تعداد معاملات پایتخت  موثر بوده‌اند.

در این میان از منطقه ۲۲ تهران می‌توان به‌عنوان منجمدترین منطقه یاد کرد که با ریزش ۵۳ درصدی معاملات در مقایسه با تیرماه روبه‌رو شده و زمستان زودرس در مرداد در منطقه ۲۲ با فروش فقط ۲۴ واحد مسکونی آغاز شده است .

مقایسه قیمت مسکن در مرداد نسبت به تیر در هر یک از مناطق شهری تهران نیز نشان می دهد که در تمام شهر به جز پنج منطقه، بازار مسکن با کاهش قیمت همراه بوده است. بر این اساس تورم ملکی بین ۵/ ۲ تا ۵ درصدی در مناطق سه، هشت، ۱۳، ۱۸ و ۲۰ روی داده و از این مناطق می‌توان به‌عنوان پنج منطقه داغ قیمتی یاد کرد.

اما منطقه‌ای که دچار شدیدترین ریزش قیمت مسکن شده، شمالی‌ترین، لوکس‌ترین و گران‌ترین منطقه تهران است. منطقه یک در ماه گذشته با ریزش بیش از هشت درصدی قیمت مسکن روبه‌رو شده و میانگین قیمت مسکن در این ماه از ۳۱ میلیون و ۸۵۰ هزار تومان در تیرماه به ۲۹ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان کاهش یافته است.

کاهش شدید معاملات در بازار مسکن منطقه ۲۲ یک پیام دارد؛ اینکه قیمت مسکن در این منطقه  بیش از حد مورد انتظار متفاضیان مسکن افزایش یافته و آنها حاضر به پرداخت قیمت  کنونی برای تملک آپارتمان در این منطقه نیستند.

همان‌طور که در آمارهای ماهانه معاملات مسکن نیز منعکس شده،  متقاضیان مصرفی ، سکونت در منطقه پنج را بر منطقه ۲۲ ترجیح می‌دهند و در نتیجه  میزان معاملات منطقه ۵ همواره در صدر یا رتبه دوم جدول مناطق پرمعامله شهر تهران قرار دارد.

با این همه در ماه‌های رونق، فاصله قیمت منطقه ۲۲ نسبت به منطقه ۵ به کمترین میزان رسید و به این ترتیب اکنون با تبدیل فاز بازار معاملات به «رکود»، شاهد بیشترین افت تقاضای خرید مسکن در این منطقه هستیم.

پس از منطقه ۲۲ زمستان زودرس معاملات در منطقه ۲۰ یعنی محدوده شهرری هم فرا رسده و می‎توان از این منطقه به‌عنوان دومین منطقه منجمد معاملاتی در مرداد ماه یاد کرد.

تغییرات ماهانه در مناطق پرمعامله

سال‌هااست که دو منطقه ۴ و ۵ شهر تهران واقع در شرق و غرب شهر، به‌عنوان مناطق شاخص بازار مسکن شناخته می‌شوند، چراکه طی سال‌های اخیر همواره رتبه پرمعامله‌ترین مناطق شهر را به خود اختصاص داده‌اند

در حالی که دو منطقه ۴ و ۵ همواره بیش از ۲۵ درصد از معاملات ماهانه مسکن را به خود اختصاص می‌دهند، در مرداد ماه  سهم معاملات مسکن به زیر ۲۰ درصد کاهش یافته است. در مقابل  تعداد معاملات مسکن در مناطق نیمه جنوبی تهران اندکی افزایش یافته است.

مقایسه نقطه‌ای وزن مناطق در معاملات مسکن تهران طی مرداد ماه حاکی از این است که وزن مناطق جنوبی از معاملات نسبت به سال گذشته افزایش یافته و سهم مناطق شمالی کمتر شده است.

به‌عنوان مثال سهم منطقه ۵ از معاملات در مرداد سال گذشته ۱۵ درصد بود که امسال به کمتر از ۱۳ درصد کاهش یافته است. منطقه یک نیز ۵ درصد از معاملات مرداد پارسال را به خود اختصاص داده بود که این میزان در مرداد امسال ۵/ ۴درصد شده است. این در حالی است که مناطق جنوبی اغلب با افزایش سهم روبه‌رو بوده‌اند.

منبع : دنیای اقتصاد