در قرارداد مشارکت در ساخت به این موارد خوب دقت کنید

با توجه به رشد روزافزون جمعیت، نیاز انسان‎ها روز به روز برای داشتن سرپناهی جهت زندگی بیشتر شده و بازار مسکن و ملک با تمام نوسانات و رکود، همچنان یکی از پرسرمایه گذارترین و پرسودترین تجارت‎ها است. یکی از مصادیق سرمایه گذاری در امر مسکن، ساخت یا احداث بنا درمقدار زمین مشخص با تعداد طبقات و تراکم مشخص می‎باشد. بسیاری از افراد به دلیل فقدان سرمایه و یا دارا نبودن زمین یا نداشتن تجربه و تخصص کافی، با شخص دیگری در اصطلاح شریک شده و جهت احداث این بنا، پس از انجام توافقات لازم با یکدیگر مشارکت می نمایند. به این عمل در عرف مشارکت در ساخت گفته می شود.

بدیهی است انجام این عمل حقوقی مستلزم انعقاد قراردادی است که از آن به قرارداد ساخت وساز تعبیر می شود . معمولا در این قراردادها صورت جامعی از مصالح، لوازم و منصوبات با ذکر تمام جزئیات (اندازه، نوع، ویژگی های ساخت و…) تهیه و به امضای سازنده و مالک زمین می‎رسد که پیوست قرارداد اصلی شده و جزء لاینفک آن خواهد بود.

یکی از مهمترین موارد قراردادهای مشارکت در ساخت ، بخش اختیارات فسخ می ­باشد که معمولا کمتر به آن توجه می‎­شود. همچنین به دلیل این‎که اغلب در خصوص این بخش در آخر قرارداد صحبت می­‎شود، افراد کاملا خسته شده ­اند و دقت کافی بر روی موارد نخواهند داشت. و متاسفانه بسیاری از واسطه­ هایی که قرارداد مشارکت در ساخت را تنظیم می‎­نمایند هم نسبت به این موارد حقوقی اطلاعات صحیحی ندارند. در این مطلب جهت آگاهی، به توضیح برخی موارد فسخ قرارداد می‎پردازیم.

یکی از راه های انحلال قراردادهای مشارکت در ساخت، فسخ می باشد

معمولا مشکلی که در خصوص فسخ قراردادهای مشارکت در ساخت وجود دارد، هزینه­ ها و عوایدی است که از ابتدای پروژه تا زمان فسخ به‎وجود آمده و باید تعیین تکلیف شود. همین موضوع فسخ قرارداد را سخت می‎کند.

توجه داشته باشید که فسخ با اقاله (تفاسخ) متفاوت است. فسخ یک قرارداد، با یک اراده صورت می گیرد (یک‎طرفه) اما وقتی دو طرف در خصوص انحلال قرارداد توافق و تراضی می­‎کنند، اقاله صورت می‎گیرد.

موارد فسخ قراداد:

فسخ قرارداد بوسیله یکی از خیارات (اختیارات) ماده ۳۹۶ قانون مدنی امکان پذیر است.

۱- خیار شرط:

می­‎توان در قرارداد برای هر یک از طرفین یا شخصی خارج از قرارداد اختیار فسخ طی مدت خاصی در نظر گرفته شود.

نکته حائز اهمیت این است که گر برای خیار شرط مدتی معین نشود قرارداد باطل است.

۲- خیار غَبن:

هرگاه یکی از دو طرف، بصورت فاحش، مغبون شده باشد، اختیار فسخ قرارداد را دارد. مغبون اصطلاحا شخصی است که به هر دلیلی مثل اینکه زیر قیمت معامله کرده یا خارج از عرف قرارداد نوشته و … متضرر شده باشد.

شایان ذکر است، اثبات غَبن کار ساده­ای نیست و مغبون پس از علم به غَبن، باید فورا نسبت به فسخ قرارداد اقدام کند .

۳- خیار تَدلیس:

هر نوع عملی که موجب فریب طرف دیگر معامله شود را تدلیس می‎نامند. پس از علم به تدلیس، شخص باید فورا نسبت به فسخ قرارداد اقدام کند.

۴- خیار تخلف شرط:

می‎توان بصورت جداگانه برای انجام یا عدم انجام فعلی (کاری)، رسیدن یا نرسیدن به نتیجه ­ای، یا در خصوص صفتی در قرارداد، اختیار فسخ برای هر یک از دو طرف معامله در نظر گرفت. خیار تخلف شرط از موارد پر کاربرد در قرارداد مشارکت در ساخت است.

نکات مهم در خصوص اعمالاین اختیارات:

• تمامی خیارات به ورثه منتقل می‎­شود، مگر اختیار فسخی که برای شخص ثالثی در قرارداد در نظر گرفته شده باشد که به ورثه ایشان منتقل نخواهد شد.
• ساقط شدن یکی از خیارات یا همه­ آن‎ها را می ­توان ضمن عقد شرط نمود. این با همان جمله­­  معروف “اسقاط کافه­ خیارات حتی خیار غبن فاحش و ….از طرفین سلب و ساقط گردیده است“ در هر قراردادی منظور می‎شود.

این جمله خطرناکی است که با نوشتن آن هیچ یک از طرفین تحت هیچ عنوان و شرطی حق فسخ قرارداد را نخواهند داشت. پس در موقع امضای قرارداد به این جمله دقت داشته باشید.

• شروطی که انجام آن غیر مقدور باشد یا به نفع کسی نباشد یا نامشروع باشد، باطل است ولی قرارداد را باطل نمی­‎کند.
• شروطی که خلاف مقتضای ذات عقد باشد یا شرطی که مجهول باشد، به‎صورتی که جهل به آن موجب جهل نسبت به مورد معامله و شرایط آن ایجاد کند، قرارداد را باطل می­‎کند.

اگر یک شرط فعل برای هریک از طرفین تعیین شود، ولی انجام ندهد، طرف مقابل می‎تواند با مراجعه به دادگاه تقاضای اجبار شخص به آن فعل را درخواست کند.

در صورتی که اجبار آن شخص توسط حاکم امکان‎­پذیر نبوده ولی از طرف شخص ثالثی قابل انجام باشد، حاکم حکم به انجام آن کار به هزینه  ملتزم( شخص اول که تعهد داده بود ) می­‎دهد.

اگر امکان انجام آن فعل از طرف شخص ثالث هم وجود نداشته باشد، طرف مقابل حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

توصیه می‎شود، در زمان تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت حتما توجه داشته باشید که در خصوص بروز هرنوع اختلاف نظری، از همان ابتدا حق فسخ در نظر گرفته نشود، بلکه الزامات و ضمانت اجراهایی در نظر بگیرید. همچنین در زمان‎های مختلف و با توجه به پیشرفت پروژه، عملا فسخ به‎صورت یک‎طرفه و بدون رای داور یا دادگاه عملی نیست.