کاهش قیمت آپارتمان در منطقه یک تهران

قیمت آپارتمان در منطقه یک تهران طی روزهای اخیر کاهش یافته است. این عقبگرد قیمتی در آگهی‎های فروش مسکن، فعلاً در محله‌های لوکس که طی دست‌کم یک‌سال گذشته، صدرنشین تورم ملکی بودند، رخ داده است.

فروشنده‌های آپارتمان در این محله‌ها قیمت پیشنهادی خود را ۱۰ تا ۱۵ درصد کاهش داده‌اند. فعالان بازار مسکن از کاهش قیمت در معاملات نیز خبر می‌دهند.

نتایج تحقیقات بازار مسکن از شناسایی ۶ عامل کاهش «قیمت پیشنهادی» آپارتمان‌ها در منطقه یک پایتخت حکایت دارد که در این مطلب مجله دلتا به بررسی آن‎ها می‎پردازیم:

۱) ردپای کاهش قیمت طلا و سکه

اولین عامل، به ردپای کاهش قیمت طلا و سکه طی روزهای اخیر و اثر آن بر سطح قیمت‌های پیشنهادی فروش مسکن در مناطق لوکس و شمالی شهر تهران مربوط می‌شود.

در حالی که نوسان‎های نرخ ارز، طلا و سکه از ابتدای سال جاری تاکنون در مقایسه با یک سال گذشته به میزان قابل توجهی کاهش یافته، ریزش قیمت دلار طی یک هفته گذشته که منجر به کاهش قیمت هر دلار از محدوده قیمتی بالای ۱۳ هزار تومان به کمتر از ۱۱ هزار و ۷۰۰ تومان شده بر نرخ‌های اعلامی برای فروش واحدهای مسکونی لوکس نیز اثر گذاشته است.

این در حالی است که قیمت هر سکه بهار آزادی نیز طی یک هفته گذشته از کانال ۴ میلیون تومان به کانال ۳ میلیون تومان سقوط کرد و همین ریزش نرخ ارز و سکه بازار معاملات مسکن شهر تهران، به‎خصوص مناطق لوکس و گران‌قیمت را تحت تاثیر قرار داد.

از آن‎جا که عمده واحدهای مسکونی لوکس و گران‎قیمت در منطقه یک شهر تهران، با استفاده از مصالح و متریال لوکس خارجی ساخته شده‌اند، کاهش نرخ ارز انتظارات کاهش قیمت مسکن در این مناطق را تشدید می‌کند.

در واقع، کاهش قیمت دلار انتظارات کاهشی از بابت عقبگرد قیمت واحدهای مسکونی لوکس، که هزینه ساخت آن‎ها به‌طور مستقیم با نرخ ارز در ارتباط بوده و به آن وابسته است را شارژ کرده؛ به‌طوری که سمت تقاضای این گروه از واحدهای مسکونی هم‌اکنون معتقدند با کاهش نرخ ارز، قیمت این نوع آپارتمان‌ها نیز باید کاهش یابد.

۲) انتظار شروع کاهش قیمت از گران‎ترین منطقه پایتخت

عامل دوم به وجود انتظار شروع عقبگرد قیمتی از پرتورم‌ترین منطقه شهر تهران به لحاظ تغییرات قیمتی آپارتمان‌های مسکونی مربوط می‌شود؛ در حالی که منطقه یک شهر تهران، به استناد آمارهای رسمی، پرتورم‌ترین منطقه پایتخت به لحاظ تغییرات قیمت واحدهای مسکونی محسوب می‌شود، کاهش قیمت نیز ابتدا باید از این منطقه آغاز شود و سپس به سایر مناطق شهر تسری پیدا کند.

۳) کاهش سفته‌بازان بازار مسکن

در حالی که بخش قابل توجهی از تقاضای مصرفی خرید مسکن تحت تاثیر جهش قیمت و افزایش شکاف بین قیمت مسکن و قدرت خرید خانوارها و متقاضیان مصرفی، طی ماه‌های اخیر به اجبار از بازار مسکن خارج شد و معدود معاملات خرید مسکن عمدتاً از سوی سرمایه‌گذاران و سفته‌بازان ملکی انجام می‌شد، هم‌اکنون تقاضای سفته‌بازی نیز با سه پرسش اساسی مواجه شده است؛ این پرسش‌ها مبنی بر این‎که

• چرا مسکن بخرم؟
• چه زمانی آن را به فروش برسانم؟
• با چه قیمتی بفروشم؟

از هفته‌های اخیر به سوالات اصلی سفته‌بازان ملکی تبدیل شده است؛ به‎خصوص این‎که چشم‌انداز مشخصی از بابت رشد محسوس قیمت‌ها در بازار معاملات مسکن متصور نیست و به دنبال خروج تقاضای مصرفی از بازار و نبود متقاضی برای خرید این واحدها، احتمال حبس سرمایه‌ها در واحدهای بدون متقاضی برای دست‌کم دو تا سه سال آینده بیش از پیش قوت گرفته‌ است.

در حالی که سفته‌بازان در شرایط فعلی قادر به یافتن پاسخ منطقی برای این سه سوال مطرح شده نیستند، بنابراین فعالیت‌ آن‎ها در بازار معاملات خرید مسکن نیز به میزان قابل توجهی کاهش یافته است و می‌توان گفت که بعد از خروج تقاضای مصرفی از بازار مسکن که منجر به ایجاد رکود در این بازار شد، این‌بار نوبت به تقاضای سفته‌بازی رسیده است که از بازار مسکن خارج شود.

۴) عقبگرد قیمت پیشنهادی فروش مسکن در مناطق لوکس

عامل چهارم موثر در عقبگرد قیمت پیشنهادی فروش مسکن در مناطق لوکس و خانه‎های لاکچری بازار مسکن پایتخت، به غلبه حس نخریدن به خریدن مسکن مربوط می‌شود؛ تحت تاثیر آنچه در عامل سوم توضیح داده شد، در حالی که در ماه‌های گذشته سفته‌بازان علاقه زیادی به معاملات ملکی داشتند؛ هم‌اکنون حس نخریدن بر تمایل به خرید مسکن در میان این گروه از متقاضیان بازار مسکن افزایش یافته است.

۵) قیمت مسکن به سقف رسیده است

 به‌عنوان عامل پنجم، هم‌اکنون این موضوع که «قیمت مسکن به سقف رسیده» در میان فعالان ومتقاضیان بازار مسکن جا افتاده است؛ به این معنی که در شرایط فعلی انتظاری برای رشد محسوس قیمت‌ها در کوتاه‌مدت و حتی میان‌مدت وجود ندارد.

۶) اثر روانی تهدیدهای مالیاتی

اثر روانی تهدیدهای مالیاتی، ششمین عامل موثر در نشست قیمتی واحدهای مسکونی لوکس است. هرچند تاکنون برنامه مالیاتی مشخصی برای مقابله با سفته‌بازی و سوداگری در بازار مسکن به اجرا در نیامده است، اما همین تهدیدهای مالیاتی که اخیراً مطرح شده است، به‎عنوان یکی دیگر از عوامل موثر در تسریع خروج سفته‌بازان از بازار مسکن قابل بررسی است.

نتیجه

برآیند این ۶ عامل منجر شده است بازار معاملات مسکن از برتری فروشنده (قدرت بیشتر فروشندگان مسکن برای مانوردهی روی سطح قیمت‌ها و افزایش نرخ‌های اعلامی) به سمت توازن نسبی قدرت فروشنده و خریدار، در تعیین قیمت‌های پیشنهادی حرکت کند.

در واقع، در حالی که فروشندگان مسکن دست‌کم طی یک‌سال و نیم گذشته از قدرت زیادی برای تعیین نرخ فروش مسکن و تغییر لحظه‌ای و روزانه قیمت‌ها در برخی مقاطع زمانی برخوردار شده بودند، هم‌اکنون و تحت تاثیر عوامل ذکر شده این قدرت به میزان زیادی کاهش یافته است.