همانطور که در مطالب قبل با دوطرف قرارداد اجاره و همچنین موضوع قرارداد آشنا شدیم در این نوشتار به مهمترین ماده قانونی در متن قرارداد اجاره میپردازیم.
ماده سه – مدت اجاره
- این قسمت در قرارداد اجاره شامل مدت زمان اجاره و تاریخ تحویل ملک و تاریخ عقد قرارداد است. هر قراردادی باید زمان معین و مشخص داشته باشد. از یک ساعت گرفته تا چندین سال اما بهتر است که مدت قراردادها یکساله باشد.
قانون مدنی در ماده ۵۰۱ بیان داشته است : اگر مدت اجاره در اجاره نامه قید نشود و اجاره بها بر اساس روز یا ماه یا سال معین شده باشد، بنابراین مدت اجاره یک روز یا یک ماه یا یک سال خواهد بود. و اگر هیچ مدتی در اجاره نامه تعیین نشده باشد یعنی نه کل مدت قرارداد و نه اجاره بها بر اساس روز یا ماه ذکر نشود، این قرارداد از نظر قانون باطل است.
مدت اجاره باید بر اساس روز ماه و سال شمسی تنظیم شده و تاریخ شروع و پایان ان نیز در قرارداد به طور صریح مشخص شود.
- اگر از روی عمد یا سهو مدت قرارداد یک ماهه تعیین شود، پس از پایان مدت، موجر میتواند تقاضای تخلیه ملک را داشته باشد.
مگر اینکه از توجه به سایر قسمت های قرارداد این برداشت حاصل شود که مدت قرارداد بیش از یک ماه است. به طور مثال وقتی در قسمت توضیحات قید شده که برای تمام مدت اجاره دوازده فقره چک که هرکدام به مبلغ مشخص است، از سوی مستاجر در اختیار موجر قرار گرفته، این نتیجه حاصل می‌شود که مدت قرارداد یکسال است نه یک ماه.
مدت شروع اجاره از روزی شروع می‌شود که بین طرفین مقرر و توافق شده است. مثلا ممکن است قرارداد امروز نوشته شود ولی شروع آن از یک هفته بعد به مدت یکسال شمسی تعیین شود. چنین مدتی از نظر قانونی صحیح است و ایرادی ندارد. اما اگر شروع آن مشخص نشده باشد، شروع مدت اجاره از تاریخ تنظیم قرارداد محاسبه خواهد شد.
- فوت موجر یا مستاجر تاثیری در مدت قرارداد اجاره ندارد. بنابراین ورثه آنها جانشین شخص فوت شده بوده و قراداد به طرفیت آنها ادامه می یابد.
مگر اینکه طرفین با توفق یکدیگر قصد فسخ قرارداد را داشته باشند که هیچگونه منع قانونی ندارد.
- اگر مدت در قرارداد اجاره تعیین نشود باعث باطل شدن قرارداد است. و از طریق قانون روابط موجر و مستاجر و مراجعه به شورای حل اختلاف نمیتوان تقاضای تخلیه سریع ملک را داشت . در این شرایط باید دادخواست تایید ابطال اجاره نامه را به دادگاه تقدیم کرد تا پس از تائید و صدور رای دستور تخلیه آن را گرفت.
مزیت تعیین مدت در قرارداد اجاره :
یکی ازمزایای مهم تعیین مدت در قرارداد اجاره استفاده از امتیاز قانونی برای تخلیه سریع ملک است که با جمع سایر ارکان اجاره نامه میتوان ظرف مدت یک هفته حکم تخلیه آن را دریافت کرد.
اگر اجاره نامه رسمی باشد تقاضای تخلیه از طریق دوایر اجرای ثبت دفترخانه ای که اجاره نامه را تنظیکم کرده به عمل میآید. و در اجاره نامه های عادی از طریق شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مورد اجاره دستور تخلیه ملک صادر می‌شود.
- اگر مدت اجاره طولانی باشد معمولا اجاره بهای آن بیشتر از اجاره نامه هایی است که مدت آن محدود است . مثلا شش ماهه یا یکساله. زیرا در مدت طولانی ارزش پول کاهش می یابد بنابراین اگر مدت یک قرارداد مثلا ۵ ساله باشد، اجاره بهای آن ممکن است از حد معمول برای اجاه یکساله بیشتر باشد. یا ممکن است در قراداد شرط شود هرسال ده یا بیست درصد به آن اضافه خواهد شد.
- عقد اجاره به محض پایان مدت اجاره از بین میرود و مستاجر باید سریعا ملک را تخلیه کند و در اختیار موجر قرار دهد. در غیر اینصورت موجر باید از طریق دعوا و تنظیم دادخواست حقوقی علیه مستاجر تقاضای تخلیه آن را کند. که معمولا مشمول صرف هزینه و زمان است. البته موجر میتواند علاوه بر تقاضای تخلیه ملک استتیجاری، تقاضای اجرت المثل ایام تصرف پس از انقضاء مدت اجاره را تا زمان صدور حکم و اجرای آن داشته باشد.
که مستاجر علاوه بر تخلیه باید بابت روزها و مدتی که پس از اتمام قرارداد از ملک استفاده کرده و در تخلیه آن تاخیر داشته است، هزینه و اجرت را به قیمت روز بپردازد.
ماده چهار – اجاره بها و نحوه پرداخت آن
اجاره بها مبلغی است که مستاجر بایت استفاده از منافع خانه و آپارتمان استیجاری طبق توافق با صاحب خانه به صورت روزانه یا ماهانه به او میپردازد. اگر تمایل دارید در خصوص عرف و رویه مبلغ اجاره بها و ذکر آن در قرارداد اجاره بیشتر بدانید ادامه این مطلب را دنبال کنید…
برای مطالعهی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.
