با افزایش قیمت مسکن و گسترش اجاره نشینی در جامعه، شاهد اختلافات زیادی بین صاحبخانه ها و مستاجران هستیم. بسیاری از افرادی که برای اجاره ملک به مشاوران املاک مراجعه میکنند، به دلیل اطلاع نداشتن از قوانین اجاره نامه به محض توافق بر اجارهبها، بدون خواندن متن قرارداد اجاره، اقدام به امضا آن میکنند. و در مدت قرارداد اگر مساله یا مشکلی با صاحبخانه پیدا کنند به آن ها میگویند که تمام این موارد در قرارداد ذکر شده بود و شما هم آن را امضا کرده اید، و این به معنی توافق و رضایت شما بوده است.
قرارداد یعنی پیش بینی آینده و قرارداد خوب آن است که دو طرف قرارداد، تمام مواردی را که لازم است مشخص کرده باشند.
نکات حقوقی مهم در تنظیم اجاره نامه
هر اجاره نامه از ۷ ماده تشکیل شده است که در هر مطلب به تک تک این قسمت ها با جزئیات حقوقی لازم میپردازیم.
ماده یک – طرفین قرارداد
- در اجاره نامه حداقل دو طرف وجود دارد. یکی موجر(صاحب ملک) و دیگری مستاجر(اجاره کننده). دو طرف قرارداد و سِمَت آنها از مهم‌ترین مواردی است که باید توسط طرفین احراز شود. اگر ملک مورد اجاره بین چند نفر مشاع باشد در قسمت موجران باید مشخصات کامل همه آنها نوشته شود. همچنین اگر مستاجران دونفر یا بیشتر باشند و اجاره بها را به صورت مشترک پرداخت میکنند، باید مشخصات کامل همه آنها در قسمت مستاجران نوشته شود.
اگر ملکی متعلق به دو نفر شریک است و فقط یک نفر آنها در زمان قرارداد حضور دارد، حتما وکالتنامه رسمی که از طرف شریک دیگر ارائه می‌شود محرز شود. باید دقیقا بررسی کنید که آیا:
- در این وکالتنامه به موضوع اجاره دادن ملک مورد اجاره اشاره شده است یا خیر.
- آیا وکیل از طرف موجر حق دریافت اجاره بها را نیز دارد یا خیر.
زیرا در بسیاری از وکالت نامه ها این مطلب نوشته نمیشود و مشاوران املاک هم به آن توجه نکرده و در قرارداد به آن اشارهای نمیکنند و یا مستاجر به این موضوع توجه نکرده و اجاره بها را به حساب یکی از موجران واریز کرده و بعدا از سوی شریک دوم با دعوای الزام به پرداخت اجاره بها مواجه می‌شود.
- اگر موجر یا مستاجر جزء اشخاصی حقوقی باشند باید در قسمت مربوطه مشخصات شخص حقوقی درج شود و به نمایندگی مدیرعامل یا رئیس هیات مدیره نیز در قسمت توضیحات اشاره شود. اما اگر در نمونه اجاره نامه های سامانه ثبت معاملات ملکی امکان ثبت مشخصات شخص حقوقی مانند شرکت ها یا موسسات وجود ندارد باید مشخصات فردی که طبق اساسنامه حق امضا قراردادهای شرکت را دارد باید در قسمت موجر یا مستاجر درج شود.
همچنین در قسمت توضیحات به اسناد و مدارک شرکت مانند اساسنامه، گواهی ثبتی شرکت، گواهی آخرین تغییرات شرکت اشاره شده و فتوکپی برابر با اصل شده آنها ضمیمه قرارداد شود.
- اگر مالک ملکی فوت کرده باشد تا زمانی که ورثه گواهی انحصار وراثت دریافت نکرده و گواهی پرداخت مالیات بر ارث را نپرداخته و آنها را در زمان تنظیم اجاره نامه ارائه نکنند، نباید اقدام به تنظیم اجاره نامه کرد. چون مالک فوت کرده و حضور ندارد و از طرفی موجران سهمشان از مورد اجاره قانونا مشخص نیست و همچنین ممکن است ورثه دیگری هم باشند که از جریان قرارداد آگاه نباشند.
بنا بر دلایل ذکر شده این قرارداد از نظر حقوقی صحیح نخواهد بود.
- اگر موجر یا مستاجر صغیر یا مجنون (دیوانه) باشد نمیتوان قرارداد اجاره تنظیم کرد مگر اینکه ولی یا قیم آنها حضور داشته باشند یا وکیل آنها (ولی یا قیم) به جای آنها قرارداد را امضا کند. بنابراین باید کپی شناسنامه ولی یا قیم یا وکالتنامه ضمیمه قرارداد شود. البته در قسمت طرفین قرارداد در ماده یک باید مشخصات هویتی مالک اصلی یعنی صغیر یا مجنون نوشته شده و در صفحه توضیحات به موضوع ولایت پدر یا جد پدری و یا قیم و … اشاره شود.
شایان ذکر است مشاوران املاک توجه کنند که اگر اجاره نامه را به صورت پیش نویس تهیه میکنند تا بعدا با دریافت کد رهگیری نسخه نهایی آن را چاپ کنند، باز هم باید موارد ذکر شده در ماده یک را در پیش نویس رعایت کنند. چون گاهی قبل از گرفتن کد رهگیری میان موجر و مستاجر اختلافی پیش میآید که پس از شکایت و طرح دعوا اگر قرارداد ملاحظه شود و در آن مشخصات به طریقی که در بالا گفته شد درج نشده باشد با مشکل صنفی و حقوقی به واسطه معتبر نبودن قرارداد مواجه خواهند شد. بنابراین همه موجران و مستاجران باید ذیل پیش نویس را نیز امضا کرده و اثر انگشت خود را ثبت کنند.
ماده دو – موضوع قرارداد و مشخصات مورد اجاره
تمام مشخصات کامل ثبتی ملک موضوع اجاره باید از روی سند مالکیت آن در قرارداد نوشته شود و توسط موجر و مستاجر مطابقت داده شود.گاهی ممکن است موجر سندی ارائه کند ولی مربوط به ملک موضوع قرارداد نباشد و با گرفتن پول و چک از مستاجر قرارداد را امضا و ملک را در اختیار او بگذارد اما بعد از مدتی که اثاثیه را به آنجا انتقال داد. این مطلب ادامه دارد…
برای آگاهی از مطالب حقوقی در مورد املاک به صفحات نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی مجله دلتا مراجعه کنید.
