حق شریک در فروش ملک مشترک

حق شُفعه یکی از موارد حقوقی است که در جامعه امروز زیاد استفاده نمی‌شود زیرا به نوعی مردم از آن بی‌اطلاع هستند. این حقی است که قانونگذار در جایی که مالی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از آنها آن را به شخص سومی واگذار کند، برای دیگری در نظر گرفته است. در مجله دلتا به بررسی حق شریک در فروش ملک مشترک و تعریف حق شفعه پردخته شده است.

حق شفعه در ملک مشاع

حق شُفعه امتیاز و حق اولویت برای شریک ملک مشترک ایجاد می‌کند که نوعی حمایت قانونی است. یعنی هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک بدون اطلاع شریک دوم سهم خود را به شخص دیگری بفروشد، شریک دوم حق دارد همان مبلغی را که مشتری داده است به او بدهد و مالک سهم فروخته شده شود. فرض کنید علی و سهیل به صورت مشاعی (یعنی هرکدام سه دانگ)، مالک شش دانگ یک زمین هستند. پس از مدتی، علی سهم خود را به آقای مجیدی واگذار می‌کند. در این صورت، شریک او یعنی سهیل می‌تواند پول سه دانگ زمین خریده شده را به آقای مجیدی بدهد و کل زمین را به مالکیت خود در آورد. به این عمل انجام شده و حق سهیل، حق شفعه می‌گویند.

شرایط ایجاد حق شفعه

گفتیم یکی از مواردی که باعث ایجاد مالکیت می‌شود حق شفعه است که شرایط زیر باید وجود داشته باشد تا از این حق بتوان استفاده کرد.

۱. شراکت دو نفر

حق شفعه درباره مال مشاع قابل اجرا شدن است و مشارکت در مال مشترک باید احراز شود. یعنی تا زمانی که مال تقسیم نشده باشد این حق وجود دارد. اما به محض تقسیم آن، این حق از بین می‌رود. همسایه بودن و وصل بودن به زمین‌های اطراف به هر طریق، دلیلی بر ایجاد حق شفعه نیست. در نتیجه، این حق در مورد اموال منقول وجود ندارد.

۲. ملک فروخته شده باشد

انتقال ملک باید حتما به‌ وسیله‌‌ عقد بیع انتقال داده شود. یعنی ملک مشاع،‌ به فروش رسیده باشد. بنابراین، اگر این انتقال و جابه‌جایی از طریق هبه یا صلح یا معاوضه یا قرار دادن مهریه باشد، حق شفعه نسبت به آن ملک ایجاد نمی‎شود.

۳. ملک قابل تقسیم باشد

ملک موضوع حق شفعه باید قابل تقسیم باشد. برای آگاهی از قابل تقسیم بودن یا نبودن ملک به دو روش می‌توان عمل کرد. اگر ملک سابقه‌‌ ثبتی داشته باشد باید به اداره‌‌ ثبت مراجعه و بر اساس تأیید اداره‌‌ ثبت اقدام کرد. اما اگر سابقه‌‌ ثبتی نداشته باشد، به وسیله‌‌ کارشناس رسمی دادگستری قابلیت تقسیم ملک مشخص می‌شود. در نتیجه اگر قابلیت تقسیم در ملک وجود داشته باشد، حق شفعه نیز وجود دارد، در غیر این‌ صورت حق شفعه وجود ندارد. شایان ذکر است قابل تقسیم نبودن ملک می‌تواند به دلیل ضرر وارد بر ملک و کاهش ارزش آن یا به دلیل تعارض با قوانین و نظم عمومی باشد.

۴. فقط دو شریک وجود داشته باشد

اعم از شخص حقیقی (افراد) و شخص حقوقی (شرکت‎ها)

بنابراین هرگاه بیش از ۲‎ نفر مالک زمینی باشند، حق شفعه برای هیچ‌ کدام از آن‌ها ایجاد نمی‌شود.

۵. کلیه معاملات بعدی (معارض) روی ملک نسبت به شَفیع بی اثر است

اگر بعد از فروش ملک به شخص سوم، این شخص ملک را به شخص چهارمی انتقال داده باشد، معامله‌ انجام شده میان این اشخاص، نسبت به شریک دوم که حق شُفعه را اعمال کرده است، بی‌اثر است. این معامله می‌تواند بیع یا صلح یا معاوضه یا… باشد.

نکات مهم حق شفعه

1. فوری است. به این معنی که شَفیع باید آن را به محض اطلاع اجرا کند.
2. به ارث می‎رسد. یعنی بعد از فوت شَفیع به وراث او می‎رسد.
3. قابل انتقال به غیر نیست. به این معنا که شَفیع نمی‎تواند حق خود را بفروشد یا به هر طریقی به دیگران واگذار کند.

پیشنهاد مطالعه : برای آشنایی بیشتر با معاملات ملک وکالتی “معاملات ملک وکالتی” را مطالعه کنید.