خرید و فروش وکالتی اموال

از جمله دلایل خرید و فروش وکالتی اموال ، می‌توان به در دسترس نبودن سند رسمی ملک، آماده نبودن سند تفکیکی، در رهن بودن سند، عجله فروشنده و طولانی بودن فرآیند انتقال رسمی سند و … اشاره کرد. این امر خطرات بسیاری برای خریدار به دنبال دارد که نباید از آن غافل بود. در این‌ نوشتار از مجله دلتا به بررسی خرید و فروش وکالتی اموال می‌پردازیم.

تصور نادرست مالک شدن با اخذ وکالت بلاعزل در فروش

افراد تصور می‌کنند که با اخذ وکالت بلاعزل در فروش، مالک ملک شده‌اند. حال آنکه این یک تصور اشتباه است و وکالت در فروش صرفا اعطای نمایندگی از طرف موکل به وکیل است. این وکالت هیچ حق مالکیتی برای خریدار ایجاد نمی‌کند.

راه حل مناسب برای حل این مشکل این است که اگر تنظیم سند رسمی به هر دلیلی برای طرفین مقدور نیست و می‌خواهند معامله وکالتی انجام دهند، در کنار وکالت بلاعزل در فروش، یک مبایعه‌نامه نیز تنظیم کنند.

با وجود مبایعه‌نامه، حق مالکیت برای خریدار ایجاد می‌شود.  در صورتی که وکالت‌نامه به هر دلیلی منفسخ شود، حق مالکیت فرد از بین نخواهد رفت. خریدار در این‌صورت این امکان را خواهد داشت که تنظیم سند رسمی به نام خود را تقاضا کند.

شرط باقی ماندن وکالت بعد از فوت موکل

گاهی تصور می‌شود در صورتی که در عقد وکالت شرط شود که «وکالت ولو بعد از فوت موکل باقی است» در این‌صورت وکالت با فوت از بین نمی‌رود. این تصور نیز اشتباه است و ممکن است از این شرط استنباط شود که مقصود طرفین وصیت بوده است چرا که وکالت بعد از فوت موکل با هیچ شرطی باقی نخواهد ماند.

در این‌صورت، فرد ناچار است اثبات کند که عقد میان او و فروشنده، وصیت بوده است و نه وکالت. اثبات این امر هم کاری دشوار و گاه غیرممکن است.

انجام مورد وکالت توسط فروشنده

یکی دیگر از تصورات نادرست افراد از وکالت بلاعزل این است که با اعطای این وکالت، دیگر فروشنده حقی بر مال موردنظر ندارد و نمی‌تواند نسبت به آن معامله کند. واقعیت این است که با اعطای وکالت بلاعزل نیز، فروشنده حق عزل وکیل را ندارد، اما این حق را دارد که کماکان مورد وکالت را خودش انجام دهد. به این ترتیب وکالت مورد نظر منفسخ می‌شود.

راه حل این مشکل نیز تنظیم مبایعه‌نامه عادی در کنار وکالت بلاعزل است. با تنظیم مبایعه‌نامه، مالکیت فروشنده از بین می‌رود و در صورتی که مال را به شخص دیگری بفروشد، مرتکب جرم فروش مال غیر شده است. می‌توان علیه وی شکایت کیفری مطرح کرد و به مجازات کلاهبرداری محکوم خواهد شد.

همچنین در صورتی که مبایعه‌نامه عادی تنظیم نشده باشد، ولی به موجب شرط ضمن عقد لازم دیگری فروشنده حق فروش ملک را از خود سلب کند، دیگر نمی‌تواند مورد وکالت را خودش انجام دهد. در این‌صورت نیز وکالت بلاعزل از استحکام بیشتری برخوردار خواهد بود.

توقیف مال بعد از فروش وکالتی

یکی دیگر از خطراتی که خریدار وکالتی را تهدید می‌کند، امکان توقیف مال بعد از خرید وکالتی توسط طلبکاران فروشنده است. چرا که مال موردنظر هنوز بطور رسمی به نام فروشنده است. بنابراین مال وی قابل توقیف است.

برای مقابله با چنین خطری، خریدار باید بتواند اثبات کند که قبل از توقیف مال توسط طلبکاران، این مال به وی منتقل شده است. با اثبات این امر، وی می‌تواند رفع توقیف مال را بخواهد اما این امر نیز منوط به طرح دعوی در دادگاه و اثبات مقدم بودن معامله است و برای مدتی مال را از دسترس خریدار خارج می‌کند و به وی ضرر وارد می‌شود.

برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر توقیف ملک برای مهریه را مطالعه کنید.