بارها پیش می آید که بعد از تمام شدن قرارداد اجاره، «مالک» علاوه بر مواجه شدن با مشکل «عدم تخلیه» متوجه مشکلاتی مانند پرداخت نشدن اجاره بها یا وارد آمدن خسارت به ملک می شود.
مالک در مواجهه با این مشکل چه باید بکند؟
مالک می تواند همراه با دادخواست تخلیه یا به صورت مجزا، برای مطالبه اجاره بهای معوقه یا اجرت المثل روزهایی که ملک در تصرف بوده طرح دعوی کند.
منظور از «اجرت المثل» این است که کسی از مال دیگری استفاده کند(در خانه مالک ساکن شود بدون آن که قرارداد اجاره ای وجود داشته باشد) و برای مدتی که منتفع شده، بین طرفین اجاره بهایی معین نشده باشد. پس آنچه بابت اجرت زمان سکونت در آن ملک باید پرداخت می کرده ( با توجه به شرایط آن ملک در بازار) باید به صاحب مال مزبور بدهد.
درصورتی که مالک علاوه بر تقاضای تخلیه، مطالبات دیگر مانند اجور معوقه، خسارات وارده به مورد اجاره یا اجرت المثل مابقی ایام تصرف بعد از مدت قرارداد اجاره، بدهی هایی بابت برق و گاز مصرفی و قبض تلفن و از این قبیل از مستأجر داشته باشد، می تواند تمام این مطالبات را در یک دادخواست مطرح کند؛ چرا که تمام این مطالبات، واجد یک منشأ بوده و به اجاره طرفین مربوط می شود.
مالک در صورتی امکان این تقاضاها را خواهد داشت که مطالبات و دیون مالی مذکور (ارزش مالی اجاره بها، اجرت المثل که توسط کارشناس تعیین می شود و میزان خسارت وارده) ازحد نصاب صلاحیت «شورای حل اختلاف» یعنی دویست میلیون ریال پایین تر باشد.
در این صورت شورای حل اختلاف موظف است به همه موارد رسیدگی و اقدام به صدور رأی کند. چنانچه مطالبات مزبور از حد نصاب ریالی مذکور بیشتر باشد، امکان رسیدگی به آن در این نهاد نیست. در نتیجه شورا با اخطار به خواهان جهت طرح ادعای مطالبات در دادگاه حقوقی، فقط نسبت به «دعوی تخلیه» رسیدگی می کند چون طبق بند ب از ماده ۹ قانون شوراها، شورای حل اختلاف در هر صورت صلاحیت رسیدگی به دعاوی «تخلیه مال استیجاری» را دارد مگر اینکه در مورد سرقفلی یا حق کسب و پیشه باشد. البته اگر دیون از حد نصاب شورا بالاتر باشد اما طرفین دعوی کتباً درخواست رسیدگی در شورا را طرح کنند، این شورا می تواند به آن رسیدگی کند.
همچنین طبق «ماده ۸ قانون شوراهای حل اختلاف» در مواردی که میزان اجاره های معوقه یا اجرت المثل مورد مطالبه، بالاتر از دویست میلیون ریال باشد و موجر برای سازش به شورا مراجعه کند، شورا موظف است دو طرف را برای سازش دعوت کرده و با حضور مالک و مستأجر و حصول سازش بین آنها گزارش اصلاحی صادر نماید.
