ملک در رهن بانک را چطور معامله کنیم؟

یکی از بزرگ‎ترین مشکلات مردم در سال‌های اخیر، فروش ملک در رهن است. به عنوان مثال، بسیاری از افراد ، آپارتمانی را پیش‌خرید می‌کنند که سازنده یا مالک، برای دریافت وام، اسناد مالکیت واحدهای آن‎ها را، در رهن بانک یا موسسات مالی و اعتباری گذاشته است در حالیکه مبلغ آن را قبلا از افراد دریافت کرده است. در این مقاله ابعاد این قضیه بررسی و به راهکاری برای اتخاذ بهترین روش در معامله ملک در رهن بانک پرداخته شده است.

مشکلات ملکی که در رهن بانک است

به گزارش مجله دلتا یک کارشناس حقوق با بیان اینکه در چنین شرایطی، بانک برای دریافت بدهی خود، ملک مورد نظر را به مزایده می‌گذارد، گفت: افرادی که قبلا واحدهای آپارتمانی ملک مورد نظر را پیش‌‌خرید کرده‌اند، برای تحویل گرفتن واحدهای خود، ناگزیرند بدهی مالک اصلی به بانک را بپردازند. الزام به پرداخت بدهی مالک اصلی، مشکلات مالی و حقوقی بسیاری برای خریداران ایجاد می‎کند.

خرید ملک در رهن بانک

برای خرید و فروش ملکی که در رهن بانک قرار دارد، راه‌های زیادی وجود دارد اما مطمئن‌ترین روش از نگاه کارشناسان بانکی، تغییر نام تسهیلات به نام خریدار جدید و درپی آن انتقال قانونی سند است. اگر تسهیلاتی بابت خرید ملک دریافت شده و در نتیجه سند ملک در رهن بانک قرار گرفته باشد، در صورت پرداخت نشدن اقساط، بانک می‎تواند از نظر قانونی ملک در رهن را توقیف کند.

در صورتی که ارزش ملک از رقم تسهیلات کمتر باشد، مقدار باقی‎ مانده باید توسط مالک پرداخت شود. و در صورت بیشتر بودن ارزش ملک از رقم تسهیلات که در اغلب موارد هم این گونه است، ملک به مزایده گذاشته می‎شود و پس از کسر خسارت بانک و اقساط پرداخت نشده، باقی مبلغ به مالک بازگردانده می‌شود.

مطمئن‎ترین روش معامله ملک در رهن بانک

زمانی که ملکی در رهن بانک است مالک نمی‎تواند به طور رسمی و محضری سند را به نام شخص دیگری منتقل کند. انتقال ملک به شخص دیگری فقط از طریق انعقاد مبایعه‌نامه در بنگاه‌های ملکی امکان‌پذیر است و می‌توان نقل و انتقال سند را به زمان تسویه تسهیلات توسط اولین گیرنده تسهیلات‌ موکول کرد. راه دیگر این است که طبق مقررات رسمی، خریدار جدید به جای مالک قبلی پرداخت اقساط را بر عهده بگیرد. در این صورت علاوه بر اینکه سند ملک به نام وی منتقل می‌شود، ادامه بازپرداخت تسهیلات نیز بر عهده او قرار خواهد گرفت.

بهترین و عاقلانه‌ترین راه معامله ملکی که سند آن در رهن بانک قرار دارد، فک رهن از طریق تسویه بدهی است.

راه مطمئن دیگردر این خصوص همانطور که اشاره شد، انتقال تسهیلات دریافت شده به نام خریدار جدید است. طی چند سال اخیر به دلیل سوءاستفاده مکرر، اخذ وکالت بلاعزل از مالک قبلی توسط خریدار رایج شد که مطابق آن، صاحبخانه به جای اینکه ملک را به خریدار بفروشد، به او وکالت تام‌الاختیار واگذاری، اجاره و … را می‌دهد.

با توجه به راهکارهای متفاوتی که در مورد معامله ملک در رهن بانک وجود دارد، کارشناسان توصیه می‌کنند قانونی‌ترین راه برای نقل و انتقال ملک در رهن بانک که خریداران باید توجه کنند، مراجعه به بانک و درخواست تغییر نام تسهیلات و به تبعآن انتقال سند است. این اقدام در بانک مسکن به راحتی و بدون انجام مراحل اضافی همچون ارزیابی ملک، خرید اوراق و نظایر آن انجام شدنی است.