نکات حقوقی در خرید و فروش ملک مشاع

ملک مشاع به معنی ملک یا خانه‎ای که میان چند نفر مشترک و سهم جداگانه هر یک مشخص نشده باشد و در مقابل ملک مفروز استفاده می‎شود. بسیار دیده شده که برخی افراد برای خانه دار شدن یا به منظور سرمایه گذاری در بخش مسکن، قصد خرید ملک دارند. اما به دلیل کمبود نقدینگی، توان خرید ملک را به تنهایی ندارند و به همین دلیل با دوستان و آشنایان مورد اطمینان خود به صورت شراکت اقدام به خرید ملک مشاع می‎کنند.

در خرید و فروش ملک مشاع باید به همه جوانب توجه کرد تا از بروز اختلاف میان شرکا به هر دلیل جلوگیری شود. در این مطلب به پرسشی که ممکن است برای افراد وجود داشته باشد که چطور ملک مشاع را بدون کاهش قیمت و بی دردسر بفروشیم، پاسخ داده خواهد شد.

تصرفات حقوقی و تصرفات مادی در ملک مشاع:

فروش ملک مشاع به دلیل تعدد مالکان و اختلافاتی که ممکن است میان آن‎ها باشد، دشوار است. حتی معمولاً در مقایسه با ملکی که یک مالک دارد (ملک مفروز)، معمولاً افت قیمت خواهد داشت، اما باید بدانیم که هریک از مالکان مشاع بدون اجازه دیگر مالکان، حق دارد نسبت به سهمی که مالک است،اقداماتی مثل فروش و اجاره را انجام دهد.به این‌گونه اقدامات در اصطلاح “تصرفات حقوقی” گفته می‌شود که  در مقابل تصرفات مادی قرار دارد.

تصرفات مادی یعنی تصرفاتی که نسبت به خود مال و شکل آن صورت می‌پذیرد. هرچند تصرفات حقوقی مثل فروش سهم مشاع از ملک به موجب قانون ممکن است، ولی هرگونه تصرف مادی در ملک مشاع منوط به اجازه (اذن) تمام شرکا خواهد بود. چون با توجه به مالکیتِ مشاعی ایشان در ذره ذره ملک، هر تصرفی در سهم خود به منزله تصرف در سهم دیگری نیز خواهد بود.

برای مثال اگر علی و محمد مالکان مشاعی ملکی باشند، تصرفات مادی یا عملی هر کدام در مال مشاع مشروط به اجازه شریک دیگر خواهد بود. حال اگر علی سهمش را به رضا بفروشد، این فروش از لحاظ قانونی درست است و مانعی ندارد. اما اگر پس از انتقال مالکیت به رضا، او بخواهد به عنوان مالک جدید در ملک سکونت یا تصرفی تحت هر عنوان داشته باشد و محمد راضی به این عمل نباشد، می‌تواند مانع از تصرفات رضا شود و این ممانعت از طرف محمد، کاملا قانونی است.

افراز املاک مشاع :

به دلیل چنین مشکلاتی که در خصوص تصرفات مادی در ملک مشاع وجود دارد، شرکا سعی می‌کنند به این وضعیت خاتمه داده و ملک را از حالت مشاع خارج کنند.

شایان ذکر است املاک موروثی که بین وراث متوفی مشترک هستند نیز نمونه‎ای از ملک مشاع محسوب می‎شوند.

افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتی که مورد تقاضای یک یا چند شریک باشد، با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حـوزه آن واقع است.

سوالی که بسیار مطرح شده این‎است که، فروش ملک مشاعی در صورتی‎که قرارداد اجاره بین دو شریک تنظیم شده باشد امکان پذیر است؟
در صورتیکه ملک غیر قابل افراز باشد شریک دیگر می‎تواند ضمن گرفتن دستور تخلیه برای فروش ملک مشاعی غیر قابل افراز از طریق دادگاه اقدام کند. بنابراین تا زمان قرارداد اجاره می‎تواند سکونت داشته باشد.