افراز و تفکیک ملک ؛ آنچه باید بدانید

بسیار دیده شده که دو کلمه افراز و تفکیک در بحث املاک، جای یکدیگر به کار برده می‎شوند. در این مطلب به بررسی تفاوت‎های مهم افراز و تفکیک و کاربردهای آن می‎پردازیم.

تفکیک چیست؟

تفکیک در لغت به معنای جدا کردن و جزء جزء کردن و در اصطلاح حقوق ثبت، عبارت‌ است از تجزیه کردن مال غیرمنقول به قطعات کوچک‌تر. به عبارت دیگر تفکیک یعنی شخصی که دارای یک قطعه زمین ۴۰۰ متری است، آن را به چهار قطعه‌ ۱۰۰متری تقسیم کند. حال اگر مالک این زمین دو نفر هم بوده باشد، پس از تفکیک هر یک به نسبت سهم مشاعی در چهار قطع جدید مالکیت خواهند داشت.

افراز چیست؟

افراز عبارت است از جدا نمودن سهم مشاع شرکا از یکدیگر، به عبارت دیگر تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنها. برای نمونه، الف ۲ دانگ و ب ۴ دانگ از یک قطعه زمین را در مالکیت دارند. حال اگر الف بخواهد سهم دو دانگ خود را از زمین جدا کند و سهم خود را در تصرف داشته باشد و سهم او از حال اشاعه خارج شود، به این عمل، افراز می‌گویند.

افراز را به دو دسته تقسیم نموده‌اند: افراز اجباری یعنی افراز مال به موجب حکم دادگاه (یا تصمیم اداره‌ی ثبت) که شرکا را مجبور به قبول قسمت مال مشاع می‌کند. افراز به توافق، افرازی است که شرکا به دلخواه خود انجام می‌دهند.

دعوی افراز به وسیله‌ یک یا چند مالک مشاعی علیه یک یا چند مالک مشاعی دیگر، به عمل می‌آید. نکته‌ مهم این که در عمل افراز، کلیه‌

مالکین مشاعی باید به صورت خواهان یا خوانده دخالت داشته باشند و در جریان خواسته و عملیات اجرایی قرار گیرند.

تفاوت تفکیک و افراز

از جمله مهم‎ترین و اصلی ترین تفاوت‎هایی که می‎توان برای افراز و تفکیک بیان کرد، عبارت است از:

• برای تفکیک ملک، مشاع بودن ملک ( وجود بیشتر از یک مالکیت بر روی ملک) لازم نیست. اما در افرازملک ، باید حتما بیش از یک مالک وجود داشته باشد یعنی حالت اشاعه ضروری است.
• تفکیک در اداره ثبت انجام می‌گیرد اما، درخواست افراز ملک هم در اداره ثبت و هم در دادگاه قابل پیگیری است.
• در تفکیک توجهی به مقدار سهم مالکان در کل ۶ دانگ لزومی ندارد و بعد از تفکیک، و در زمان تنظیم تقسیم‎نامه، رعایت حقوق و سهم هر یک از مالکان مشاع مطرح می‌شود. که با توافق، نسبت به کم یا زیاد بودن یا صلح و هبه (بخشیدن) رفتار خواهد شد.

اما در افراز رعایت و توجه به سهم معادل مقدار مالکیت هر یک از مالکان مشاعی ضروری بوده و اگر این رعایت در ملک به هر دلیلی با توجه به تصرف شرکا و به وضـعـیـت دیـگر مقدور نباشد، باید تعدیل صورت گیرد و بهاءِ ( ارزشِ ) مقدار اضافی ملک، که در سهم شریک دیگر قرار می‌گیرد، تقویم (ارزش گذاری) و در صورت‌مجلسِ افراز قید شود.

• تفکیک، با رضایت و در حالت تفاهم مـالکانِ ملک مشاع است. اما در افراز ملک ، بین مالکان، عدم تفاهم و رضایت و اختلاف وجود دارد و قصد آنها، قطع حالت اشتراک است.
• در افراز رای صادر می‌شود. ولی در تفکیک، صورت جلسه تفکیکی تنظیم و صادر می‎شود.

• تنظیمِ تقسیم نامه پس از تفکیک میان مالکان مشاعی برای تصرف داشتن بر سهم مفروزی ضروری است. چنانچه مالکان مشاع، بعد از تفکیک برای تنظیم تقسیم نامه میان خود توافق نداشته باشند، یا قطعات تفکیکی را انتقال ندهند، تفکیک صورت گرفته بی‌حاصل تلقی خواهد شد.

دراین شرایط با وجود صورت‌مجلس تفکیکی، شرکا به ناچار باید تقاضای افراز کنند. ( این افراز به دلیل عدم توافق مالکان برای تنظیم تقسیم‌نامه درخواست می‎شود.) ‌

• سن مالک یا مالکان، دخالتی در امر تفکیک ندارد. اما با توجه به ماده‌ی ۳۱۳ قانون امور حسبی، اگر میان مالکان، شخصی محجور یا غائب باشد، تقسیم با دادگاه خواهد بود.
• اعتراض به افراز در زمان اقدام از شرکای دیگر پذیرفته نیست و پس از اتمام عملیات افراز ملک، می‌توانند اعتراض کنند و رسیدگی به اعتراض نسبت به افراز ملک، در صلاحیت مراجع قضایی است. اما در صورتِ اعتراض به تفکیک از طرف یکی از شرکا، ادامه‌ عملیات تفکیک ملک، متوقف و فقط با رضایت معترض می‌توان ادامه‌ اقدام را انجام داد.
• در تفکیک سهم تمام افراد جدا و ملک از حالت مشاع خارج می‌شود، یا اگر مالک یک نفر باشد، ملک به قطعات کوچک‌تر تقسیم می‎شود؛ اما در افراز ملک ، فقط سهم خواهان جدا شده و بقیه ملک به صورت مشاع باقی می‌ماند.
  تفکیک فقط تقسیمِ ملک است. اما افراز، تقسیم ملک همراه با تعیینِ سهامِ مالکانِ مشاعی است. قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص داده می‎شود. به همین دلیل و همانطور که در بند اول ذکر شد، حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد.

ولی در تفکیک این ضرورت وجود ندارد و مالک می‌تواند ملک خود را با رعایت مقررات لازم برای تفکیک ملک ( مانند ضوابط و مقررات شهرداری) و به هر ترتیبی که می‎خواهد تفکیک کند.