قراردادن ملک در رهن بانک مطابق با عقد رهن در قانون مدنی است. طبق این تعریف؛ « عقد رهن عقدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به داین می‌دهد. رهن‌دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن گویند.» در این مطلب ضمن پاسخ به پرسشهایی که در اینباره مطرح است، شرح مختصری از هرکدام ارائه می‌شود.
آیا از نظر حقوقی فروش ملکی که در رهن بانک قرار گرفته صحیح است؟ بر فرض این که ملکی به علت اعطای تسهیلات بانکی قبلاً در رهن بانک قرار گرفته و صاحب ملک پس از ساخت منزل مسکونی قصد فروش آن را دارد آیا حق فروش خانه را دارد؟
اصولاً قراردادن ملک در رهن بانک، از طرف رهن‌گذارنده (راهن) لطمه‌ای به مالکیت وی وارد نمی‌کند و صرف فروش آن درصورت رعایت کردن حقوق مرتهن رهن‌گیرنده که در این مثال بانک است از نظر حقوقی ایرادی ندارد. اما هنگام تنظیم سند فروش علاوه بر در نظر گرفتن حقوق مرتهن باید قید شود که ملک یا آپارتمان در رهن بانک است .
آیا می‌توان مازاد بر رهن را وثیقه گذاشت؟ مثلاً ملکی را که به مبلغ ده میلیون تومان در رهن بانک است و یکصد میلیون تومان ارزش دارد نسبت به مازاد آن برای آزادی متهم در دادسرا یا دادگاه وثیقه گذاشت؟
در اینجا راهن نمی‌تواند ملکی را که قبلا در رهن بوده برای آزادی متهم در وثیقه قرار دهد، زیرا با این اقدام به حقوق بانک لطمه وارد می‌کند، مگر اینکه از بانک اجازه بگیرد. زیرا هرگاه متهمی وثیقه می‌سپارد، اگر در زمانی که حضورش در دادگاه ضروری باشد، حاضرنشود با رعایت سایر شرایط قانونی وثیقهی او ضبط می‌شود و تحت شرایطی نیز ممکن است خسارات و ضرر زیان ناشی از جرم ازملک مورد وثیقه برداشت شود به این علت وثیقه گذاشتن ملک مرهون نزد مقامات قضایی خالی از اشکال نیست و با حقوق بانک(مرتهن) منافات دارد.
اگربعد از زمان قراردادن ملک در رهن بانک به مال مورد رهن(عین مرهونه)اضافه شود چه در اثر افزایش قیمت و چه اینکه مالک در ملک کاری کند مثل ساخت و ساز که باعث افزایش قیمت ملک شود مقدار اضافه شده متعلق به چه کسی است؟
چنانچه طرفهای عقد رهن هنگام قراردادن ملک در رهن بانک به این موضوع اشاره‌ای نکرده باشند و بین آنها توافقی صورت نگرفته باشد ارزش افزوده که ممکن است در ملک بوجود آید درصورتی که متصل باشد مثل ساخت ملک جزء رهن خواهد بود و در صورتی که منفصل باشد مثل میوههای باغی که در رهن است متعلق به راهن است مگر اینکه برخلاف این توافق کنند. بنابراین اگر ملکی افزایش قیمت داشت، بسته به شرایط متعلق به مرتهن یا راهن است.
آیادر صورت فوت راهن یا مرتهن عقد رهن برهم می‌خورد؟
با مرگ هر کدام از دو طرف لطمه‌ای به عقد رهن وارد نمی‌شود و به اصطلاح عقد منقطع نمی‌شود اما، در صورت فوت مرتهن راهن می‌تواند، تقاضا کند که رهن به تصرف شخص ثالث که با رضایت او و ورثه تعیین می‌شود داده شود و در صورت عدم توافق موضوع از طریق دادگاه حل خواهد شد.
آیا راهن می‌تواند در مال رهن داده شده(عین مرهونه) تغییراتی ایجاد کند؟
راهن می‌تواند در رهن تغییراتی صورت دهد که برای مال مورد رهن لازم باشد البته به شرطی که منافاتی با حقوق مرتهن نداشته باشد.
برای مطالعه بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.
