تمام موارد لازم در هنگام تنظیم یک اجاره نامه قانونی را در مطالب قبل به تفصیل بیان کردهایم. درپایان بخش اجاره نامه یعنی در ماده شش، به بررسی شرایط مهمی که در بسیاری از موارد باعث فسخ قرارداد میشوند میپردازیم. مبنای این شرایط عرف، قانون و توافق دو طرف است .
ماده شش- شرایط و آثار قرارداد
تکالیف موجر و مستاجر در مدت اجاره:
- یکی از تکالیف دو طرف قرارداد اجاره احترام به خواست طرف مقابل و عمل کردن به مفاد قرارداد است. اگر در اجاره نامه در خصوص نحوه و چگونگی و یا میزان استفاده مستاجر از ملک اجارهای به طور واضح شرطی مقرر شده باشد، مستاجر موظف است در همان حدود رفتار کند.
اگر از حدود عرفی فراتر رود و امکان جلوگیری از رفتارش فراهم نباشد موجر حق دارد قرارداد را فسخ کند.
- یکی از مواردی که از طریق دادگاه ها میتوان تقاضای تخلیه ملک مورد اجاره را کرد به علت تغییر شغل است. به عبارتی اگر ملک با کاربری تجاری یا اداری است باید به شغل مربوطه هم اشاره و اگر امکان تغییر شغل وجود دارد این مطلب در قرارداد مطرح شود. البته تغییر شغل در صورتی از موجبات فسخ قرارداد اجاره است که شغل جدید از نظر عرف، مشابه شغل سابق نباشد و موجب ضرر موجر شود.
بنابراین تغییر شغل مستاجر در ملک اجارهای فقط از طریق رضایت موجر امکان پذیر است.
- مستاجر ملک مسکونی حق استفاده از مورد اجاره را به نحو مباشرت دارد (حق انتقال به غیر را ندارد مگر با رضایت موجر و ذکر در قرارداد اجاره) . در صورت تخلف و انتقال مورد اجاره به شخص دیگر ، مسئول کلیه خسارات وارده در حدود مقررات قانونی خواهد بود. زیرا قصد ابتدایی موجر در هنگام تنظیم اجارهنامه این است که شخص مستاجر از منافع ملک استفاده کند.
ولی در خصوص املاک تجاری و اداری مستاجر حق انتقال ملک را به شخص دیگری دارد، مگر اینکه حق انتقال به غیر از مستاجر در قرارداد سلب شده باشد.
- مستاجر مکلف است در زمان تخلیه ملک را به همان وضعی که تحویل گرفته به موجر تحویل دهد و رسید دریافت کند و در صورت ایجاد خسارت به ملک ، مستاجر متعهد به جبران خسارت وارده خواهد بود.
هزینه های ملک اجاره ای بر عهده کیست؟
مسئول پرداخت هزینه های مصرفی در طول مدت اجاره مستاجر ملک است. هزینه های مصرفی مانند آب، برق، گاز و تلفن مربوط به همان واحد بر عهده مستأجر است. همچنین پرداخت هزینه تعمیر و سرویس آسانسور به‌صورت جزئی و هزینه شارژ ساختمان نیز با مستأجر خواهد بود. جبران هر نوع خرابی که مسبب آن مستأجر باشد، (مثلا یک لامپ بسوزد یا یک شیشه بشکند)، رفع مشکل فاضلاب پس از چند‌ماه اقامت مستأجر در محل و همینطور پرداخت عوارض سالانه پسماند شهرداری برعهده مستأجر است، مگر اینکه ثابت شود بخشی از هزینه ها مربوط به زمان قبل از تنظیم اجاره نامه و یا مربوط به زمان پس از انقضای مدت اجاره و تخلیه ملک است که مستاجر مسئولیتی در پرداخت هزینه های مصرفی این دوران ندارد.
در مقابل هزینه تعمیرات عمده آسانسور یا دیگر نقاط خانه، هزینه رفع مشکل فاضلاب در ابتدای ورود مستأجر به محل و هزینه عوارض نوسازی شهرداری نیز به‌عهده صاحبخانه خواهد بود.
قانون مدنی تعمیرات و کلیه مخارجی که در ملک مورد اجاره و برای استفاده از آن لازم است بر عهده مالک است مگر آنکه بر خلاف آن شرط شده باشد و یا عرف برخلاف آن باشد.
طبق قانون روابط موجر و مستاجر تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا و تاسیسات عمده نصب شده در ملک مانند دستگاههای حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور باشد بر عهده موجر است و تعمیرات جزئی و همچنین تزئین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستاجر خواهد بود. مگر آنکه در قرارداد به صورت دیگری شرط شده باشد.
شایان ذکر است در تعیین هزینه های ملک اجارهای، ملاک تشخیص آن است که تعمیرات مورد نیاز جزء تعمیرات کلی و اساسی یا تعمیرات جزئی است . عرف و عادت محل واقع شدن ملک استیجاری است، اما توصیه می‌شود برای جلوگیری از اختلاف مواردی که بر عهده مستاجر است در قسمت توضیحات به صورت دقیق اشاره و قید شود. مانند هزینه سرایداری، تعمیر وسایل سرمایش و گرمایش، تعویض لامپ ها و …
در انتها قید شود که چنانچه مستاجر و یا موجر هر کدام بخواهند قبل از انقضا مدت قرارداد آن را فسخ کنند، باید یک ماه زودتر اطلاع دهند و اجاره یک ماه از کل اجاره را به عنوان ضرر و زیان پرداخت کنند.
برای مطالعهی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.
