تفاوت فسخ قرارداد با انفساخ و تفاسخ چیست؟

فسخ قرارداد، انفساخ و تفاسخ سه اصطلاح حقوقی پرکاربرد در معاملات ملکی هستند که بسیار دیده شده که این سه کلمه به اشتباه به جای یکدیگر قرار داده شده اند و باعث تغییر معنای جمله و نتیجه مورد نظر دو طرف قرارداد را تغییر داده است.

در این مطلب به بررسی تفاوت های مهم این سه اصطلاح می‎پردازیم.

در تمامی قراردادهای ملکی اعم از خرید یا اجاره این موضوع یکی از بندهای قرارداد است که در آن به هر دو طرف اجازه داده می‌شود طی مدت‌ زمان مشخصی و با رعایت قوانین و ارائه‌ی دلایل موجه در صورت تمایل، قرارداد امضا شده را با رعایت قوانین مربوط به آن فسخ کنند.

تعریف فسخ قرارداد

تعریف لغوی فسخ : فسخ به معنای بر هم زدن معامله است و با باطل شدن معامله تفاوت دارد.

فسخ که به آن انحلال ارادی قرارداد نیز گفته می شود، در اصطلاح حقوقی عبارت از پایان دادن حقوقی به قرارداد به وسیله یکی از دو طرف قرارداد یا شخص ثالث است. موضوع فسخ قرارداد، اختصاص به قرارداد های لازم(یعنی هیچ­کدام از طرفین حق برهم زدن معامله را ندارند) دارد زیرا در عقود جایز هر کدام از طرفین می تواند هر زمان که اراده کند، عقد را بر هم زند.

فسخ قرارداد معمولا از طریق درج و پیش بینی شرطی در قرارداد برای یکی از طرفین یا هر دو آنها ایجاد می شود که اصطلاحا به آن شرط فسخ یا خیار فسخ گفته می شود. مثلا در قرارداد شرط می شود اگر خریدار در سررسیدهای مقرر در قرارداد باقیمانده ثمن معامله را نپردازد، فروشنده ظرف مدت یک هفته از هر سر رسید، حق فسخ معامله را دارد. به عبارتی این شرط فقط برای فروشنده پیش بینی شده و خودبه خود باعث فسخ قرارداد نمی‎شود.

قانون نیز در مواردی برای جلوگیری از ضرری که به طور ناخواسته، از قرارداد متوجه یکی از دو طرف معامله است، به طور مستقیم به او حق می‎دهد که بتواند با فسخ قرارداد، از ضرر مذکور جلوگیری کند. مثل اینکه کسی خانه ای اجاره کند و پس از مدتی متوجه شود که سکونت در آن میسر نیست.

تعریف انفساخ قرارداد

انفساخ، انحلال قهری ( خود به خودی) است؛ یعنی عقد، بدون نیاز به عمل حقوقی اضافی، خود به خود از بین می‎رود و حق انتخاب برای دو طرف قرارداد یا دادگاه باقی نمی‎ماند.

انفساخ قرارداد را به میزان نقشی که اراده در آن دارد به سه دسته تقسیم می‌کنند:

تعرف تفاسخ (اقاله) قرارداد

تفاسخ یا اقاله در اصطلاح به معنای برانداختن و برهم زدن معامله با توافق و سازش دو طرف معامله است و به دلیل اینکه رضایت هر دو طرف در آن شرط شده، به آن تفاسخ و تقایل ( با یکدیگر در فسخ معامله هم رأی شدن ) نیز گفته می‎شود.

تفاسخ زمان اتفاق میافتد که دو طرف قرارداد بعد از تنظیم مبایعه ­نامه با رضایت، قصد بر هم زدن معامله را داشته باشند. به طور مثال شخصی مغازه خود را به دیگری بفروشد ولی پس از چند روز به هر دلیلی منصرف و با مذاکره با خریدار و جلب رضایت او، هر دو توافق کنند که معامله را بر هم بزنند.

• اقاله فقط در عقود لازم قابل اجرا است. عقد لازم عقدی لازم الاجرا است که متعاملان آن نمی توانند به دلخواه خود آن را فسخ کنند و از بین ببرند.
• اقاله را برای عقد جایز نمی توان اجرا کرد. عقد جایز عقدی است که دو طرف معامله هر وقت بخواهند می توانند آن را منحل کنند.

برای مطالعه‎ی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی مجله دلتا مراجعه کنید.