اجاره ملک از جملهی قراردادهای متداولی است که در کشور منعقد می‌شود، از آنجاییکه برخی نسبت به قوانین آگاهی چندانی ندارند گاهی در تنظیم قراردادهای اجاره ملک با مشکلاتی مواجه می شوند.
مهمترین نکات در تنظیم قرارداد اجاره ملک:
.۱طرفین اجاره ملک و سمت آنها
درج دقیق و کامل نام، مشخصات موجر و مستاجر و نشانی آنها الزامی است، زیرا در صورت بروز اختلاف، ابلاغیه و سایر اوراق قضایی به نشانی مذکور در قرارداد ارسال خواهد شد، قید نشانی نادرست یا ناقص موجب بی اطلاعی طرفین از جریان دادرسی و تضییع حقوق آنان میگردد، بنابراین اصرار بعضی از موجران به درج نشانی محل مورد اجاره به عنوان اقامتگاه خود، ممکن است به ضرر آنها تمام شود. چنانچه وکیل طرفین قرارداد را امضا کنند لازم است پس از مطالبه وکالت نامه و بررسی دقیق، تصویر آن ضمیمه قرارداد شود.
بر اساس ماده ۴۷۴ قانون مدنی ضرورتی ندارد که موجر، مالک مورد اجاره باشد بلکه تنها مالکیت منافع کافی است، بدین معنا که مستأجر که مالک منافع است می‌تواند مجدداً مورد اجاره را اجاره دهد، مشرو ط بر آنکه این حق در قرارداد اجارهی ملک وی سلب نشده باشد، از این رو چنانچه موجران قصد دادن چنین اجازهای به مستاجر ندارند بایستی در هنگام تنظیم قرارداد این موضوع را مد نظر قرار دهند. برای مثال اشاره کنند که مستاجر حق اجارهی مورد اجاره به غیر را به صورت کلی یا جزیی ندارد، به منظور رعایت این شرط از سوی مستاجر، وی باید ضمانت اجرای حق فسخ در صورت عدم رعایت شرط را پیش‌بینی نماید.
نکته: باتوجه به ماده ۲۱۱ قانون مدنی که بیان میدارد متعاملین باید برای معامله اهلیت (یعنی همان توانایی برخورداری از حق) داشته باشند در تنظیم قراردادهای اجاره شخص ورشکسته به دلیل آنکه اهلیت قانونی لازم را از دست داده است نمی‌تواند پس از صدور حکم توقف، مالی را اجاره دهد یا مالی را اجاره نماید زیرا اداره اموال شخص ورشکسته با مدیر تصفیه است.
.۲مورد اجاره و استفاده مورد نظر
نشانی دقیق مورد اجاره و ملحقات آن از جمله تلفن، پارکینگ و انباری ذکر گردد، اگر بعداً معلوم شود که مورد اجاره درهنگام انعقاد قرارداد اجاره معیوب باشد، مستاجر حق فسخ دارد، البته اگر موجر عیب رفع کند به نحوی که به مستاجر ضرری وارد نشود، مستاجر حق فسخ نخواهد داشت، چنانچه عیب در مدت استفاده از مورد اجاره ایجاد شود، مستاجر نسبت به بقیه مدت اجاره حق فسخ خواهد داشت.
اگر قرارداد اجاره برای مقصود خاصی در نظر گرفته شده برای مثال سکونت مستأجر، این مساله نیز در قرارداد ذکر شود درصورتی که مستاجر از مورد اجاره استفادهای غیر از آنچه در قرارداد اجاره قید شده است نماید، موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت. برای مثال در قرارداد ذکر شده است جهت استفاده مسکونی اجاره داده می شود، اما مستاجر از آن استفاده تجاری میکند.
.۳مدت اجاره و مال الاجاره
مطابق ماده ۴۶۸ قانون مدنی در قرارداد اجاره مسکن باید مدت اجاره معین باشد وگرنه اجاره باطل است. معمولا مدت اجاره‌ها یکسال در نظر گرفته می‌شود، ولی اجاره برای مدت بیشتر یا کمتر مانعی ندارد. مدت اجاره از روزی شروع خواهد شد که بین موجر و مستاجر توافق صورت می گیرد در صورتیکه ابتدای مدت در قرارداد اجاره ذکر نگردد زمان انعقاد قرارداد، شروع عقد اجاره خواهد بود.
عقد اجاره به محض پایان مدت اجاره، برطرف می‌شود و اگر مستاجر بعد از پایان مدت اجاره همچنان مورد اجاره را در تصرف خود نگهدارد باید اجاره‌بهایی که معادل اجاره‌بهای مکانی شبیه آن مکان است، پرداخت نماید حتی اگر از آن استفاده نکند، مگر اینکه مالک اجازه استفاده مجانی را به او داده باشد.
بنابراین برابر ماده ۴۹۴ قانون مدنی مستاجران به منظور جلوگیری از مشکلات ناشی از جهل به قوانین باید به این مهم توجه نمایند که بوسیله توافق قبلی یا مطلع ساختن یکدیگر از طریق اظهارنامه رسمی، قبل از انقضای مدت قرارداد در مورد تمایل به تمدید قرارداد یا تحویل گرفتن ملک تصمیم گیری کنند.
نکته: عقد اجاره با فوت موجر یا مستاجر باطل نخواهد شد، اما چنانچه موجر تنها تا زمان حیات خود مالک منافع مورد اجاره باشد، با فوت او اجاره باطل خواهد شد . همچنین اگر در قرارداد اجاره مباشرت مستاجر در استفاده از مورد اجاره شرط شده باشد قرارداد اجاره با فوت مستأجر باطل می‌شود.
.۴ضمانت اجرای تخلف از قرارداد
تخلف از برخی شروط قرارداد موجب ایجاد حق فسخ برای طرف مقابل می گردد و با توجه به زمان بر بودن رسیدگی قضایی حق فسخ در بسیاری از موارد برای جلوگیری از تخلف یا جبران ضرر کافی نیست. لذا در هنگام انعقاد قرارداد بهتر است برای تعهدات هر یک از طرفین ضمانت اجرایی همچون «وجه التزام» تعیین گردد، وجه التزام مبلغی است که متخلف در صورت تخلف از قرارداد باید به طرف دیگر بپردازد. برای مثال اگر در موعد مقرر موجر قرض الحسنه (ودیعه) را به مستأجر مسترد ننماید یا مستأجر از تخلیه مورد اجاره خودداری کند، اگر چه می‌توان از طریق مراجع قضایی، طرف متخلف را به ایفای تعهد ملزم نمود، اما غالباً خسارت ناشی از زمان تلف شده جبران نمی‌شود.
