معاملات صوری یکی از روش های معاملات ملکی محسوب می‌شود. در مجله دلتا در خصوص این گونه از معاملات که اغلب باعث ایجاد معضلات فراوانی می‌شوند بررسی شده است.
معامله صوری ملک
عموماً خرید و فروش املاک طی یک قرارداد قانونی معامله می‌شود در حالی که معامله صوری مسکن فقط یک معامله ظاهری و بدون داشتن شرایط و ضوابط قراردادها است. البته باید در نظر داشت که صوری بودن معامله ملک از نظر قانون صحیح و معتبر است و فقط در دو حالت معاملات صوری باطل هستند. در زیر به این موارد اشاره شده است.
۱. گرفتن وام مسکن
۲. معامله صوری به قصد فرار از دین
شرایط عقد بیع
مطابق قانون مدنى، در صورتی معامله اموال و املاک قانونی و معتبر شمرده می‌شود که دارای شرایطی باشد.
- به محض اینکه عقد بیع (خرید و فروش) صورت می‌گیرد، مشترى مالک کالا و فروشنده مالک پول مى‌شود.
- عقد بیع فروشنده را ضامن تحویل دادن کالا و مشترى را ضامن تحویل پول قرار مى‌دهد.
- عقد بیع فروشنده را به تسلیم کالا ملزم مى‌کند.
- عقد بیع مشترى را به فراهم کردن و پرداخت پول ملزم مى‌کند.
معاملات صوری صحیح و قانونی ملک
الف) گاهی اوقات در معاملات املاک خریدار و فروشنده به دلیل آشنایی و اعتمادی که نسبت به یکدیگر دارند مال یا ملک خود را صوری معامله می کنند. به طور مثال زن و شوهر یک ملک را بین یکدیگر معامله می‌کنند ولی نمی‌خواهند پول و مبلغی رد و بدل کنند و به دلیل اعتمادی که نسبت به هم دارند اقدام به معامله صوری می‌کنند. در این گونه موارد طرف های معامله فقط عوارض ملکی و مالیاتی را پرداخت و انتقال سند را انجام می‌دهند. در این شرایط معامله صوری قانونی و صحیح خواهد بود.
ب) گاهی شخصی ملک خود را برای مدت کوتاهی در قالب معامله صوری به شخصی می‌فروشد. در این صورت با فوت خریدار، ورثه وی می‌توانند ادعای مالکیت و مطالبه ملک را داشته باشند. برای پیشگیری از بروز چنین مشکلاتی، فروشنده دو راه حل دارد :
- فروشنده در زمان انعقاد معامله صوری و زمانی که ملک را به خریدار می‌فروشد، از ورثه خریدار بخواهدپایین مبایعه نامه برگشت ملک را (که مبایعه نامه دوم است) امضا کنند تا بعداً در صورت فوت خریدار ادعای مالکیت و مطالبه ملک را نداشته باشند.
- هنگام معامله شهود زیر قرارداد را امضاء کنند. در این حالت اگر ورثه خریدار متوفی ادعای مالکیت داشته باشند، فروشنده می‌تواند درخواست ابطال سند فروش به فرد فوت شده را به دادگاه ارائه دهد.
ج) معامله ملکی که فروشنده با وجود داشتن طلبکار ملک خود را می‌فروشد و از خریدار پول دریافت میکند، حتی در صورت شکایت طلبکار، این معامله غیر صوری و معتبر است مگر اینکه قبل از اینکه مالک ملک را بفروشد، دادگاه حکم توقیف اموال او را صادر کرده باشد.
توقیف اموال بدهکار در معاملات صوری
طبق قانون، هرگاه طلبکار ادعای صوری بودن معامله را داشته باشد و دلایل و مدارکی ارائه دهد که مشخص کند بدهکار به قصد فرار از دین و بدهی، اموال خود را صوری به فروش رسانده است. اموال چنین شخصی با درخواست طلبکار و با حکم دادگاه به میزان بدهى او توقیف می‌شود و بدهکار بدون اجازه دادگاه حق فروش آن اموال را ندارد، در نتیجه امکان سوءاستفاده اشخاص سلب می‌شود. مجازات انتقال مال به قصد فرار از دین جرم شناخته و براى انتقال دهنده و انتقال گیرنده از ۴ ماه تا دو سال حبس تعزیرى در نظر گرفته و عین مال اگر موجود باشد از مالکیت انتقال گیرنده خارج مى‌شود. همچنین در صورتی که عین مال وجود نداشته عین مال یا قیمت آن از اموال انتقال گیرنده دریافت خواهد شد.
شمس اله احمدی
۲۹ خرداد ۱۳۹۹ در ۴:۴۰ ب٫ظ
با سلام بنده پنج برادر ازپدرتنی هستیم ک دوبراد ویک خواهر ازمادرناتنی کخواهر پدررامجبور میکند خانه راقولنامه کند ب نام دوبرادر چون سن پدرم ۸۸سال بوده وسوادم نداشته مجبورش میکنن بعدمدتی دوستانش بهش میگن کاربدی کردی میاد فاش میکنه ومیره بنگاه فسخ کنه بنگاه تعطیل شده ومیره بنگاه دیگه ویکی از فرزندان بهانه میاره قولنامه پاره کردم ودیگری هم میگه منم پاره کردم ولی باش میره بنگاه پشیمانی رااعلام میکنه ومینویسه اگرقولنامه قدیم پیداشد اعتبارنداره حالا پدرم فوت کرده صدای اوکب زور خواهرم اینکارکرده هس ایا متوانیم خانه راپس بگیرم ما سه برادر وچهارخواهرهستیم ک خودم چهل سال پدرم تحت بیمه من بوده بابت هرماه من پول دادم