قدرالسهم به سهم هر واحد از زمینی که آپارتمان روی آن ساخته شده است، گفته می‌شود. به گزارش مجله دلتا یکی از مسائلی که باید در هنگام قیمت گذاری یک واحد آپارتمانی در نظر گرفته شود، محاسبه قدرالسهم آپارتمان است. در حال حاضر بخش قابل توجهی از پرونده هایی که در رابطه با املاک و مسکن در دادگاه ها وجود دارد، به دلیل اختلاف در تعیین میزان قدرالسهم است. به همین خاطر سعی شده در این نوشتار به بررسی مفهوم قدرالسهم ملک و نحوه چگونگی محاسبه آن طبق قوانین و مقررات پرداخته شود.
قدرالسهم آپارتمان چیست؟
منظور از قدرالسهم آپارتمان سهم هر واحد آپارتمان از زمین اختصاص داده شده به کل مجتمع آپارتمانی است که اصطلاحاً به آن سهم اعیان (ساختمان) از عرصه (زمین) نیز گفته می‌شود. تعیین میزان قدرالسهم زمین در مواقعی نظیر تقسیم ارث، خراب کردن مجتمع های آپارتمانی قدیمی و نوسازی مجتمع جدید اهمیت پیدا می‌کند. شایان دکر است هر چه مقدار مساحت قدرالسهم ملک بیشتر باشد، ملک ارزش بیشتری خواهد داشت. بنابراین آن دسته از مجتمع های آپارتمانی که در زمین وسیع تری بنا شده باشند، دارای قدرالسهم آپارتمان بیشتری بوده و از ارزش بیشتری برخوردار هستند.
به طور مثال بعضی از مجتمع های آپارتمانی در زمین های بزرگی به مساحت ۲۰۰۰ متر یا بیشتر ساخته شوند، در این مجتمع ها واحدهای آپارتمانی علاوه بر ارزش ذاتی خود، دارای ارزش مازادی هستند که به دلیل قدرالسهم زمین به آن‌ها تعلق می‌گیرد. بنابراین متراژ زمین و بالا بودن میزان قدرالسهم آپارتمان به عنوان یک امتیاز محسوب می‌شود، زیرا در حالت عادی چنین مسئله ای تأثیر زیادی بر روی قیمت ملک ندارد ولی بعدها در مواقع مقتضی می‌تواند یک امتیاز با ارزش محسوب شود.
چگونه باید قدرالسهم ملک را محاسبه کرد؟
در محاسبه قدرالسهم آپارتمان متراژ ساختمان و متراژ عرصه دو عدد اصلی هستند؛ برای مجتمع هایی که واحدهای آپارتمانی آن متراژی برابر با یکدیگر دارند، قدرالسهم زمین بر اساس تقسیم متراژ کل ساختمان بر تعداد واحدهای آپارتمانی محاسبه می‌شود که فرمول این محاسبه را به روش زیر تعیین می‌شود:
قدرالسهم زمین = تعداد کل واحدهای آپارتمانی ÷ متراژ کل ساختمان
با توجه به این فرمول قدرالسهم زمین به میزان مساوی در بین کل واحدها تقسیم می‌گردد. به طور مثال فرض می‌کنیم ساختمانی با متراژ کل ۳۰۰ متر(مساحت اعیان) دارای ۶ واحد آپارتمانی است که هرکدام از آن‌ها ۱۰۰ متر مساحت دارند.
۵۰ متر = ۶ واحد ÷ ۳۰۰ متر
مشاهده می‌شود که در این حالت قدرالسهم ملک ۵۰ متر به دست می‌آید.
روش دوم محاسبه قدرالسهم آپارتمان حالتی است که واحدهای آپارتمانی یک مجتمع دارای مساحت های مساوی نباشند؛ در این صورت باید نسبت مساحت هر واحد در قدرالسهم آپارتمان مشخص و ذکر شود. برای این حالت نیز می‌توان از فرمول زیر استفاده کرد:
قدرالسهم زمین = جمع مساحت کل واحدهای مسکونی ÷ (متراژ واحد آپارتمانی یا متراژ کل ساختمان)
این روش نسبت به روش اول کلی تری است و برای محاسبه قدرالسهم آپارتمان در تمام مجتمع ها با هر متراژی صدق می‌کند. حال برای حالت دوم که متراژ واحدها با یکدیگر مساوی نباشد یک مثال را بررسی می‌کنیم؛ برای مثال در یک مجتمع مسکونی با متراژ کل ۲۰۰۰ متر ۵ واحد ۱۰۰ متری و دو واحد ۲۵۰ متری وجود دارد؛ در این صورت با توجه به فرمول مذکور برای میزان قدرالسهم زمین یکی از واحدهای ۲۵۰ متری خواهیم داشت:
۵۰۰ متر = (۲۵۰ * ۲) +(۱۰۰ * ۵) ÷ (۲۵۰ متر * ۲۰۰۰ متر)
بنابراین در این حالت مساحت قدرالسهم آپارتمان ۵۰۰ متر خواهد بود.
آیا فضاهایی مانند پارکینگ و انباری در محاسبه قدرالسهم تاثیر دارد؟
یکی از سؤالاتی که درباره‌ی قدرالسهم آپارتمان برای بسیاری از افراد مطرح است، این است که آیا متراژ پارکینگ یا انباری نیز بر روی مساحت واحد جمع زده می‌شود یا خیر؟ در پاسخ به این پرسش باید گفت که اگر در سند ملک به این فضاها اشاره شده باشد، در محاسبه قدرالسهم در نظر گرفته می‌شوند در غیر این صورت تأثیری نخواهند داشت. در نهایت باید گفت که آگاهی درباره قدرالسهم اهمیت زیادی دارد زیرا
هر چقدر قدرالسهم آپارتمان بیشتر باشد، بر ارزش نهایی ملک افزوده می‌شود.
روزبهانی
۲۵ آذر ۱۳۹۸ در ۹:۱۷ ق٫ظ
توضیحات خوبی بود