فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد

قرارداد اجاره یکی از مهم ترین و رایج ترین عقودی است که بین مردم صورت می‌گیرد. به همین دلیل قوانین و مقررات خاصی برای آن در قانون تعیین شده که در صورت هر گونه اختلاف و مشکل، افراد می‌توانند از طریق مراجع قانونی اختلافات خود را حل و فصل کنند. یکی از این اختلافات فسخ قرارداد پیش از موعد است. به همین دلیل در مجله دلتا به بررسی فسخ قرارداد پیش از موعد پرداخته شده است.

فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل

قرارداد اجاره از جمله عقود لازم است و موجر یا مستاجر نمی‌تواند

قبل از انقضای مدت اجاره فسخ آن را تقاضا کند ( عقد لازم عقدی است که هیچ یک از افراد نمی‌توانند آن را فسخ کنند مگر در مواردی که قانون اجازه بر هم زدن قرارداد را به آن ها داده باشد). البته در موارد خاصی اجازه فسخ اجاره پیش از موعد به موجر یا مستاجر داده شده است. در مواردی از جمله عیب و ایراد داشتن ملک در حال اجاره یا در صورتی که موجر و مستاجر در قرارداد اجاره در این خصوص توافق کنند که هر کدام حق تقاضای فسخ را داشته باشند. در این شرایط موجر یا مستاجر می‌توانند برای فسخ و تخلیه ملک، تقاضای خود را در یک دادخواست به دادگاه تقدیم کنند.

شایان ذکر است که معمولاً در قراردادهای اجاره این شرط وجود دارد که موجر یا مستاجر در صورتی که مایل به فسخ و بر هم زدن اجاره باشند از یک یا دو ماه قبل به طرف مقابل اعلام کنند که در این صورت با تسویه‌ حساب موجر و مستاجر قرارداد اجاره تمام می‌شود. شایان ذکر است که چنانچه موجر یا مستاجر نسبت به اینکه آیا دارای حق فسخ هستند یا خیر تردید داشته باشند، اصل بر آن است که حق فسخ اصلاً وجود ندارد.

شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر

گاهی در قرارداد اجاره شرط خاصی بین مالک و مستاجر تعیین می‌‎‎‌شود در صورتی  که مالک آن شرط  را در تاریخ معین انجام ندهد، مستاجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند. برای مثال بین مستاجر و مالک شرط شود که تا فلان تاریخ در ملک مربوط تعمیرات لازم اعمال می‌شود و اگر طبق این شرط مالک تا تاریخ مذکور اقدام به تعمیرات ملک خود نکند، مستاجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند، به این عمل تخلیه ملک قبل از موعد اجاره گفته می‌شود. البته شایان ذکر است که این موضوع در خصوص موجر نیز صدق می‌کند.

تخلیه پیش از موعد توسط موجر

طبق قانون روابط بین موجر و مستاجر، به مالک نیز این اختیار داده شده است که در صورت وجود مواردی، تقاضای فسخ قرارداد اجاره و تخلیه ملک را در قالب دادخواست به دادگاه تقدیم کند. به طور مثال در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره ‌بها توسط مستاجر، قانون این حق را به موجر می‌دهد که قرارداد را فسخ و تخلیه ملک را درخواست کند. به این صورت که در مواردی که مستأجر در مهلت مقرر از پرداخت اجاره بها خودداری کند و با ابلاغ ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب ‌افتاده را نپردازد، موجر می‌تواند با تقدیم دادخواست به دادگاه تخلیه ملک را درخواست کند. البته  هر‌گاه مستأجر قبل از صدور حکم دادگاه مبلغی اضافه بر اجاره‌ بهای معوقه و صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری بپردازد، حکم تخلیه صادر نمی‌شود و مستأجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ واریزی به صندوق دادگستری ‌نیز به موجر پرداخت می‌شود، اما مستأجر فقط‌ یک بار می‌تواند از این ارفاق استفاده کند. بنابراین در صورتی که مستأجر دو بار در یک سال در اثر اخطار یا اظهارنامه یاد شده اقدام به پرداخت اجاره‌ بها کرده باشد و ‌برای بار سوم اجاره‌ بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد یا در صندوق ثبت تودیع نکند موجر می‌تواند با تقدیم دادخواست مستقیماً از دادگاه‌ تخلیه ملک را درخواست کند. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.