هزینه های ملک اجاره ای بر عهده کیست؟

در روابط موجر و مستاجر از رایج ترین اختلافاتی که موجران و مستاجران با آن مواجه می‏‌شوند اختلاف بر سر این موضوع است که کدام یک از طرف ها باید هزینه تعمیرات آپارتمان یا خانه را تقبل کنند. به گزارش مجله دلتا راه‌ حل این مسأله در قانون روابط موجر و مستاجر پیش‌ بینی شده است و در قولنامه‌ ها و قراردادهای ملکی ذکر شده است، اما به دلیل این که، معمولا افراد از جزئیات قانون مالک و مستاجر آگاهی کافی ندارند و یا نسبت به حقوق یکدیگر توجهی نمی‌کنند، در مواردی که جایی از آپارتمان دچار عیب و ایراد شود بر سر پرداخت هزینه تعمیر و بازسازی اعم از این که تعمیرات جزئی باشد یا کلی به اختلاف و درگیری بر می‌خورند.

قانون روابط موجر و مستاجر

طبق ماده ۴۸۶ قانون مدنی و همچنین قانون تملک آپارتمان‌ ها، موجر مکلف است ملک استیجاری را به همراه کلیه وسائل و امکاناتی که در قرارداد ذکر می‌شود، سالم و بدون عیب به مستاجر تحویل دهد.

چه هزینه هایی را مستاجر باید پرداخت کند؟

در پاسخ به این سؤال باید گفت، پرداخت هزینه های مصرفی در طول مدت اجاره بر عهده مستاجر است. هزینه های مصرفی عبارتند از آب، برق، گاز و تلفن مربوط به همان واحد. همچنین پرداخت هزینه تعمیر آسانسور به‌ صورت جزئی و هزینه شارژ ساختمان با مستأجر خواهد بود. و نیز هر نوع خرابی‌ که مسبب آن مستأجر باشد، به طور مثال یک شیشه بشکند یا رفع مشکل فاضلاب پس از چند‌ ماه اقامت مستأجر در محل و همینطور پرداخت عوارض پسماند بر عهده مستاجر است، مگر اینکه ثابت شود بخشی از هزینه ها مربوط به زمان قبل از تنظیم اجاره نامه و یا مربوط به زمان پس از انقضای مدت اجاره و تخلیه ملک است که مستاجر مسئولیتی در پرداخت هزینه های مصرفی این مدت ندارد. همچنین مستاجر موظف است در زمان تخلیه ملک را به همان وضعیتی که تحویل گرفته به موجر تحویل دهد و رسید دریافت کند و در صورت ایجاد خسارت به ملک، مستاجر متعهد به جبران خسارت وارده خواهد بود.

در روابط موجر و مستاجر تعمیرات عمده ساختمان بر عهده کیست؟

هزینه تعمیرات عمده آسانسور یا دیگر نقاط خانه، و همچنین هزینه رفع مشکل فاضلاب در ابتدای ورود مستأجر به محل و هزینه عوارض نوسازی شهرداری نیز بر ‌عهده صاحب خانه خواهد بود. در واقع به موجب قانون، کلیه تعمیراتی که در ملک مورد اجاره لازم است بر عهده مالک است مگر آنکه بر خلاف آن شرط شده باشد و یا عرف بر خلاف آن باشد. به عبارت دیگر تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا و تاسیسات عمده نصب شده در ملک است مانند دستگاه ‎های حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور بر عهده موجر است و تعمیرات جزئی و همچنین تزئین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از ملک مورد اجاره باشد با مستاجر خواهد بود. مگر آنکه در قرارداد به صورت دیگری شرط شده باشد.

تعمیرات اساسی و جزئی ساختمان کدامند؟

طبق قانون روابط موجر و مستاجر، بازسازی و تعمیرات اساسی و ضروری آپارتمان بر عهده مالک است و هزینه تعمیرات جزئی خانه با مستاجر است.

از جمله تعمیرات اساسی ساختمان می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
• تعمیرات مربوط به اصل بنا (دیوار، در و پنجره، سقف، حیاط، پشت‌ بام و…)
• تعمیرات مربوط به تاسیسات (کولر، شوفاژ، آبگرمکن، موتورخانه، پکیج، تهویه و…)
• تعمیر لوله ‌کشی آب، گاز، فاضلاب
• تعمیر نشتی سرویس‌ ها
• سیم ‌کشی برق
• تعمیر آسانسور
• تعمیر در برقی پارکینگ
• رنگ‌ آمیزی ساختمان
برخی تعمیرات جزئی خانه می‌تواند شامل موارد زیر باشد:
• تعویض واشر شیرهای آب
• تعویض چراغ ‌های سوخته و خراب
• تعمیر موردی قفل در
• نصب توری در و پنجره
• تعویض پوشال کولر آبی
• تعمیر تهویه سرویس‌ ها
• تعمیر موردی کلید و پریز برق
بنابراین در تعیین هزینه های ملک اجاره ‎ای، ملاک تشخیص آن است که تعمیرات مورد نیاز جزء تعمیرات کلی و اساسی است و یا از تعمیرات جزئی است.

در صورتی که مستاجر مانع انجام تعمیرات شود چه باید کرد؟

اگر در طول مدت اجاره، خانه یا آپارتمان اجاره ای نیازمند یک سری تعمیرات شود و مستاجر مانع تعمیرات شود، مالک می‌تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف از مستاجر شکایت کند و با حکم دادگاه در فرصتی مناسب اقدام به تعمیر اشکالات ضروری ساختمان کند. و در مواردی حتی اگر ضرورت داشته باشد، حکم به تخلیه موقت ملک برای مدت زمان معین می‌دهد.

عدم تعمیرات یا پرداخت هزینه تعمیرات از سوی مالک

اگر موجر از انجام تعمیرات یا پرداخت هزینه‌ بازسازی که بر عهده وی است خودداری کند، مستاجر می‌تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف از مالک برای عدم پرداخت هزینه تعمیرات آپارتمان شکایت کند. در چنین شرایطی اگر مالک باز هم اقدامی جهت برطرف کردن مشکل ساختمان نکرد مستاجر می‌تواند بنا بر حکم و نظارت دادگاه، بازسازی لازم را انجام دهد و هزینه آن را از اجاره ‌بها کسر کند. در غیر این صورت مستاجر این حق را دارد که قرارداد را با حکم دادگاه فسخ کند.