اجاره به شرط تملیک ؛ خانه دار شوید

عقد اجاره به شرط تملیک یکی از اقسام عقد اجاره به شمار می‎آید که امروزه رواج بسیاری پیدا کرده و به یکی از انواع تسهیلات اعطایی توسط بانک ‌ها تبدیل شده‌ است. در واقع بانک‌‌ها برای گسترش امور خدماتی، کشاورزی، صنعتی و … به عنوان موجر معاملات اجاره به شرط تملیک را انجام می‌دهند. یعنی اموالی را خریداری می‌کنند و در قالب اجاره به شرط تملیک در اختیار متقاضیان قرار می‌دهند. در مجله دلتا به بررسی شرایط و ضوابط عقد اجاره به شرط تملیک در خصوص ملک پرداخته شده است.

تعریف اجاره به شرط تملیک

اجاره به شرط تملیک عقدی است که در آن شرط شود مستاجر در پایان مدت اجاره در صورت عمل به شرایط مندرج در قرارداد مالک ملک مورد نظر شود. یکی از انواع اجاره به شرط تملیک، لیزینگ است که برای واگذاری خودرو انجام می‎شود. یا به طور مثال در عقد اجاره ای بین موجر (صاحب ملک) و مستاجر توافق می‌شود که اگر مستأجر به کلیه تعهداتی که در قرارداد ذکر شده عمل کند، در پایان مدت اجاره، مالک ملک مورد اجاره خواهد شد. شایان ذکر است که تعهدی که برای مستاجر تعیین می‌شود باید مورد قبول و توافق هر دو طرف قرار بگیرد. به طور مثال موجر می‌تواند منزل خود را به مستأجر اجاره دهد و شرط کند که اگر مستأجر در هر ماه مبلغ معینی را بپردازد در پایان مدت اجاره‌، ملک به تملک وی در خواهد آمد. بنابراین اگر مستأجر به تعهدی که برای او ایجاد شده‌ است به‌ طور کامل عمل کند، دیگر تعهدی برای تخلیه‌ ملک نخواهد داشت و موجر موظف خواهد بود که مالکیت ملک مورد نظر را بعد از اتمام مدت زمانی که تعیین شده‌ است، به مستأجر انتقال بدهد.

انواع عقد اجاره به شرط تملیک

این عقد که در آن مستاجر مالک ملک مورد نظر در خاتمه مدت اجاره می‎شود شروطی وجود دارد، که از نظر ماهیت و چگونگی شرط یا شرایطی که در قرارداد اجاره ذکر می‌شود به دو دسته تقسیم می‌شود:

۱. شرط فعل؛

به این معنا است که صاحب ملک در عقد اجاره شرط یا شروطی را تعیین می‌کند که در صورت محقق شدن آن‌ ها از سوی مستاجر، وی می‌تواند مالک شود. البته در این حالت مستاجر مکلف است بعد از محقق شدن شروط مذکور پول ملک را هم بدهد.

۲. شرط نتیجه؛

در این حالت در پایان مدت اجاره و با پرداخت اقساط و عمل به سایر شرایط مندرج در عقد، ملک به مالکیت مستاجر در می‌آید. در واقع این شرط بیشتر به نفع مستأجر است. در این نوع از اجاره به شرط تملیک، نیازی به اقدام جدیدی از طرف موجر یا مستاجر نیست و اگر هم رعایت تشریفات اداری مانند تنظیم سند در این مورد لازم باشد، این اقدامات تاثیری در مالکیت ندارد و فقط نقل‌ و انتقال انجام شده را محکم ‌تر می‌کند.

انقضای قرارداد اجاره به شرط تملیک

عقد اجاره به شرط تملیک به روش های مختلف خاتمه پیدا می‌کند:
۱. در مواردی که مدت زمان اجاره تمام شود؛ و مستاجر به کلیه شروط مورد توافق عمل کرده و اقساط را به موقع پرداخته باشد، با توجه به این موضوع که قرارداد اجاره به شرط تملیک از نوع شرط فعل باشد یا شرط نتیجه، ملک مذکور به ملکیت درمی‌آید و عقد خاتمه می‎یابد.
۲. در مواردی ­که مدت اجاره تمام شده؛ ولی مستاجر به شروط مورد توافق عمل نکرده باشد، که در این شرایط موجر حق دارد ملک را پس بگیرد.
۳. گاهی موجر یا مستاجر در طول مدت اجاره، قرارداد را فسخ می‌کنند. این حالت نیز یکی از موارد انقضای قرارداد اجاره به شرط تملیک است.

پیشنهاد مطالعه : برای آشنایی بیشتر با فسخ قرارداد خرید مسکن “فسخ قرارداد خرید مسکن ؛ و نکات حقوقی آن” را مطالعه کنید.