قانون پیش فروش آپارتمان و نکات مهم آن

پیش‌ فروش آپارتمان یکی از موضوعات حقوقی مهم در معاملات به حساب می‌آید. افراد باید در خرید و فروش دقت بسیاری داشته باشند به ویژه در خصوص پیش خرید و پیش فروش آپارتمانی که هنوز به طور کامل ساخته نشده است. در مجله دلتا به بررسی جامع در خصوص قانون پیش‌ فروش آپارتمان پرداخته ایم. در ادامه با ما همراه باشید.

قانون پیش فروش آپارتمان

در چند سال اخیر مساله پیش‌ فروش آپارتمان به صورت جدی رونق پیدا کرده، اما همیشه مشکلات و اختلافاتی میان فروشنده، خریدار و شرکت پیمانکار وجود داشته است که باعث شده پرونده‌ های زیادی در دادگاه ها تشکیل شود. برای جلوگیری از این اختلافات و مشکلات قانون پیش‌‌ فروش آپارتمان تصویب شده است. یکی از مهمترین مواردی که باعث مشکلات و اختلاف بین طرف های معامله می‌شود عدم وجود ملک مورد نظر در زمان عقد قرارداد است، زیرا هنگام عقد معامله باید مورد خرید و فروش به صورت فیزیکی آماده و موجود باشد ولی هنگام پیش‌ فروش آپارتمان، ملک مورد نظر هنوز آماده نشده است.

اولین و مهمترین اقدام قانونی این است که فروشنده بعد از دریافت پروانه‌ ساختمان از شهرداری و تنظیم شناسنامه‌ فنی مستقل برای هر واحد آپارتمان که مشخصات و جزئیات کامل آن درج شده است، اقدام به درج آگهی و تبلیغات می‌کند. اگر ‌فروشنده و سرمایه‌گذاران بدون تنظیم سند در دفاتر رسمی یا دریافت مجوز انتشار آگهی اقدامی انجام دهند، از ۹۱ روز تا یک سال حبس یا دو تا چهار برابر وجوه دریافتی جریمه خواهند شد.

نکات مهمی که باید خریدار بداند

۱.مشخصات مالک؛

مانند هر قراردادی باید مشخصات طرف های معامله ذکر شود. بررسی مدارک پیش‌ فروشنده از اهمیت ویژه‌ ای برخوردار است. زیرا ممکن است فروشنده خود نیز ملک را پیش‌ خرید کرده باشد.

۲.مشخصات و جزئیات آپارتمان

از آنجا که در پیش‌ فروش آپارتمان، مورد معامله هنوز به صورت کامل وجود خارجی ندارد، باید مشخصات و جزئیات کامل ملک به طور کامل ذکر شود. این مشخصات عبارتند از :

• موقعیت مکانی
• تعداد طبقات و واحدها
• شماره طبقه و واحد
• متراژ واحد و تعداد اتاق‌ها
• نوع کاربری
• پارکینگ و انباری
• سیستم سرمایش و گرمایش
• نمای ظاهری و بیرونی ساختمان
• مصالح به کار رفته
• مشخصات و جزئیات دکوراسیون داخلی مانند کابینت
• زمان تحویل

۳.نحوه تسویه‌ حساب آپارتمان

در پیش‌ فروش آپارتمان، معمولا مبلغ آپارتمان به صورت مرحله به مرحله و اقساطی پرداخت می‎شود. زیرا تاریخ تحویل بر اساس شرایط موجود و اعلام سازندگان و سرمایه ‌گذاران به صورت زمانی در آینده تعیین و به همین دلیل باید دقیقا مشخص شود که چه مبالغی به صورت نقد یا چک، در چه تاریخ ‌هایی و در کدام مرحله از کار پرداخت خواهد شد. طبق قانون، هنگام عقد قرارداد در دفاتر اسناد رسمی، باید حداقل ۱۰ درصد قیمت کل پرداخت شود. بقیه مبلغ که قرار است به صورت اقساط از سوی ‌خریدار به ‌فروشنده پرداخت شود باید در تاریخ ‌های مشخص براساس میزان پیشرفت کار باشد. اگر پیشرفت کار مطابق با توافق و قرارداد نباشد، خریدار می‌تواند دیرتر از زمان مقرر اقساط خود را پرداخت کند. شایان ذکر است، اگر ‌خریدار در زمان مقرر اقساط خود را نپردازد و ظرف یک ماه نیز آن را جبران نکند، قرارداد می‌تواند از سوی مالک فسخ شود.

۴.زمان تحویل آپارتمان

سازندگان و سرمایه‌ گذاران آپارتمان‌ قطعا زمانی را برای پایان ساخت پروژه در نظر می‌گیرند که باید هنگام تنظیم قرارداد در دفتر اسناد رسمی آن را درج کنند. زیرا طبق آن، تاریخ انتقال قطعی سند نیز مشخص می‎شود. اگر فروشنده نتواند آپارتمان مورد نظر را در موعد مقرر تحویل پیش‌ خریدار دهد، باید به خریدار خسارت بپردازد یا در نهایت رضایت او را جلب کند.

۵.متراژ آپارتمان

از موضوعات مهمی که غالبا باعث اختلاف بین خریدار و فروشنده می‌شود مساله متراژ و مساحت آپارتمان است. معمولا متراژ  نهایی به دلایل مختلف با آنچه در مرحله‌ اول پیش‌ فروش آپارتمان اعلام می‌شود، تفاوت دارد. بنابراین طبق قانون پیش فروش آپارتمان اگر میزان اختلاف مساحت، تا ۵ متر باشد اشکالی ندارد و هیچ کدام از طرف های معامله نمی‌توانند اعتراضی داشته باشند. اما در مواردی که اختلاف بیش از ۵ متر باشد، پیش‌ خریدار می‌تواند درخواست فسخ معامله را بدهد یا اینکه برای پرداخت مبلغ بیشتر توافق کنند. در نهایت پیش‌ فروشنده باید خسارات وارده به پیش‌ خریدار را جبران کرده یا با او توافق و رضایتش را جلب کند.