تا چه حد روی وام مسکن حساب باز کنیم؟

هر کسی که می‌خواهد خانه بخرد، در وهله اول باید ببیند چقدر پول نقد دارد و چقدر می‌تواند روی وام بانکی حساب کند.حال این سؤال مطرح است که با افزایش قیمت مسکن در شهرهای مختلف طی دو سال اخیر، تا چه اندازه می‎توان روی وام خرید مسکن حساب کنیم و خریدار چقدر باید پول داشته باشد؟

به گزارش مجله پیام دلتا ، بررسی‌ها نشان می‌دهد، درصورتی که خریدار بخواهد یک خانه ۶۰ مترمربعی در هر نقطه از کشور خریداری کند باید از ۲۰ تا ۸۰ درصد آورده نقدی داشته باشد.شهر به شهر فرق می‌کند. به بیان ساده تر، اثر بهره‌گیری از ابزار وام بانکی در خرید مسکن در هرشهری متفاوت است. درکل، افزایش بهای مسکن باعث شده است که تاثیر وام مسکن در شهر تهران کاهش یافته اما در سایر شهرها با توجه به سقف تسهیلات زوج ها، تاثیر وام مسکن تقویت شده است.

پیش فرض اصلی گزارش

به طور مثال  فردی است که می‌خواهد با تسهیلات ۱۶۰ میلیون تومانی زوج ها، در تهران و  ۱۲۰ میلیون تومانی   در مراکز استان ها که بالاترین سقف وام خرید مسکن است، یک آپارتمان ۶۰ متری خریداری کند. با توجه به اینکه تنوع تسهیلات مسکن مختلف و میزان تسهیلات نیز در شهرهای بزرگ و کوچک متفاوت است برای مقایسه سهم وام در خرید مسکن در شهرهای مختلف، بیشترین سقف وام پرداختی یعنی وام زوج ها را در نظر می‌گیریم.

حال پرسش اینجااست که استفاده از وام در خرید مسکن در کدامیک از شهرها یا مراکز استان‌های کشور تاثیر بیشتری دارد.به بیان ساده تر، در کدامیک از این شهرها وام مسکن می‌تواند بستر خانه دار شدن افراد را فراهم کند.

پیش از هر چیزی باید اشاره کرد که ابتدا برای اثرسنجی وام مسکن روی قیمت‌ها از آخرین میانگین قیمت مسکن در شهرهای مختلف کشور که مربوط به تیرماه امسال است، استفاده شده است.مراجع آماری این گزارش بانک مرکزی و مرکز آمار ایران و وزارت راه و شهرسازی است.

نکته مهم اینکه آمار برخی از استان‌های کشور به‌دلیل معاملات اندک در این گزارش وجود ندارد. به گفته مسئولان دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی با توجه به آمار پایین (تک رقمی) تعداد معاملات مسکن در تیرماه در برخی مراکز استان‌ها مانند زاهدان، یزد، خرم آباد، سمنان، ارومیه و… نمی‌توان میانگین قیمت مسکن در این مراکز را ارائه کرد چون تعداد اندک معاملات نمی‌تواند ملاک تعیین میانگین قیمتی در آن شهر باشد. بنابراین شماری از استان‌های کشور که تعداد معاملات در آنها مطلوب بوده در این گزارش اعلام شده است.

از تهران تا کرج

اول از تهران شروع کنیم، با در نظر گرفتن متوسط قیمت ۱۳ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان برای یک مترمربع آپارتمان در تهران (بر اساس آخرین آمار بانک مرکزی) برای خرید خانه‌ای ۶۰ متری در پایتخت(مناطق پایین)به ۷۹۸ میلیون تومان نقدینگی نیاز است که یک زوج با فرض دریافت وام ۱۶۰ میلیون تومانی باید ۶۳۸ میلیون تومان از هزینه خرید را خودشان بپردازند اما هزینه خرید خانه‌ای با همین ویژگی در کرج، ۲۲۲ میلیون تومان است (متوسط قیمت یک متر آپارتمان در این شهر ۳ میلیون و۷۰۰ هزار تومان است) که با در نظر گرفتن وام ۱۲۰ میلیونی زوجها، متقاضیان برای خرید باید ۶۲ میلیون تومان بپردازند.

از شهرهای دیگر چه خبر؟

بر اساس آمارهایی که دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده، در مراکز استان‌ها بیشترین میانگین قیمت در تیرماه مربوط به اصفهان است. میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان در اصفهان معادل ۵ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان است. در این استان قیمت آپارتمانی ۶۰ متری ۳۰۶ میلیون تومان است که سهم وام(۱۲۰ میلیون تومان) در هزینه خرید ۳۹ درصد و سهم متقاضیان ۶۱ درصد است. در اردبیل اما خریدار کمترین سهم را برای خرید خانه‌ای ۶۰ متری می‌پردازد. سهم آورده خریدار در شهر اردبیل ۲۰ درصد است و در عوض تسهیلات ۸۰ درصد هزینه ۱۵۰ میلیون تومانی یک آپارتمان ۶۰ متری در این شهر را شامل می‌شود. به این ترتیب مقایسه قیمت مسکن در شهرهای مختلف نشان می‌دهد کمترین سهم وام در خرید آپارتمان مربوط به تهران، معادل ۲۰ درصد و بیشترین سهم وام مربوط به اردبیل معادل ۸۰ درصد است. بعد از اردبیل، سهم تسهیلات مسکن برای خرید آپارتمان در شهر ساری بیشترین وزن را دارد. در این شهر سهم وام در خرید آپارتمان ۷۴ درصد است.

تحلیل تاثیر وام مسکن در تهران و سایر شهرها

در حالی که با افزایش قیمت مسکن، ارزش تسهیلات در خرید خانه کاهش یافته است. اما بررسی ها نشان می‎دهد کاهش ارزش وام مسکن در شهرهای مختلف متفاوت است به عبارتی در شهری مانند تهران که قیمت مسکن رشد بیشتری داشته هزینه وام در خرید خانه به کمتر از نصف رسیده است، اما در بسیاری از شهرها سهم وام در هزینه خرید مسکن بالا است.

ابوالقاسم رحیمی انارکی، مدیرعامل بانک مسکن نیز با تأیید این موضوع می‌گوید: «در سه ماهه نخست امسال دریافت تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم در تهران کاهش یافته است. اما در مقابل در مراکز استان‌ها، شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر و شهرهای زیر ۲۰۰ هزار نفر میزان استقبال خانه اولی‌ها از تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم با افزایش مواجه بوده است.»

تحلیلگران معتقدند: با وجود کاهش شتاب قیمت مسکن در ماه‌های اخیر و همچنین تعدیل توان خرید متقاضیان همچنان در شهرهایی همچون تهران استفاده از وام بانکی نمی‌تواند نقش مؤثری در خرید خانه داشته باشد، از این رو، سیاستگذاران حوزه مسکن باید در سقف وام خرید مسکن تجدید نظر کنند، گرچه  بعضی از کارشناسان نسبت به اتخاذ این تصمیم به‌ دلیل تورم زا بودن انتقاد دارند.

منبع : اقتصاد آنلاین برگرفته از روزنامه ایران