الزام به تحویل ملک؛ دعوای همیشگی خریداران

دعوای الزام به تحویل مبیع (مورد معامله)، امروزه جزو بیشترین دعواهای مطرح شده در خصوص دعاوی ملکی در دادگاه‎ها است. دعوای الزام به تحویل مبیع زمانی مطرح می‎شود که فروشنده (بایع) پس از عقد قرارداد فروش یا قولنامه از تحویل مال مورد معامله سرباز می‎زند و آن‎را به مشتری تحویل نمی‎دهد.

چه زمانی خریدار مالک مال می‎شود؟

طبق قانون مدنی، بیع (معامله خرید و فروش) عبارت است از تملیک عین (به مالکیت در آمدن مال مورد معامله) به عِوَض معلوم (مقدار مشخص و مورد توافق)  و همچنین بیان می‎کند که به محض وقوع بیع، مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن (پول) می‎شود.

یکی از دلایلی که امروزه این موضوع بسیار دیده می‎شود این است که، در فاصله زمانی بین عقد قرارداد و تنظیم سند رسمی، به دلیل نوسانات بسیار زیاد قیمت، ارزش مال فروخته شده بالا می‎رود و فروشنده به طمع گرفتن پول بیشتر از خریدار، از تحویل ملک سر باز می‎زند.

دعوای الزام به تحویل مبیع :

در این مواقع خریدار می‎تواند دادخواست الزام به تحویل مبیع را به دادگاه ارائه دهد که ۲ حالت دارد:

• اگر ملک دارای سند رسمی باشد، طرح دعوای الزام به تحویل ملک می‎کند.
• اگر ملک دارای سند رسمی نباشد، باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را قبل از الزم فروشنده به تحویل ملک مطرح کند. در غیر‎این‎صورت دادگاه دعوای او را رد خواهد کرد.

بنابراین، خریدار زمانی می‎تواند طرح دعوای الزام به تحویل مبیع داشته باشد که، طبق ماده ۲۲ قانون ثبت، ملک به او انتقال داده شده باشد و این انتقال به ثبت در دفتر املاک و اسناد رسیده باشد. در غیر این‎صورت، باید به طور هم‎زمان دعوا را علیه فروشنده به دو موضوع الزام به تنظیم سند رسمی و الزام به تحویل مبیع در دادگاه صالح مطرح کند.

فروشنده فقط در یک مورد می‎تواند از تحویل مبیع خودداری کرده و خریدار هم در صورت طرح دعوای الزام به تحویل مبیع به نتیجه نخواهد رسید، آن هم در موردی است که فروشنده از حق حبس خود که طبق قانون مدنی به او داده شده، استفاده کند.

تعریف حق حبس و شرایط استفاده ار آن:

حق حبس وقتی مورد استفاده قرار می‎گیرد که هریک از دو طرف دعوی بخواهند از حق خود مبنی بر تحویل ندادن ملک مورد معامله تا زمان پرداخت پول و یا پرداخت نکردن پول (مبلغ توافق شده برای خرید ملک فروخته شده) تا زمان تحویل ملک استفاده کنند.

پس در حق حبس اگر هرکدام از خریدار یا فروشنده، از پرداخت پول یا تحویل ملک امتناع کند، طرف مقابل نیز می‎تواند تعهدات خود را تا زمان انجام تعهد طرف مقابل، انجام ندهد.

در این حالت اگر طرفین نتوانند درمورد این موضوع که چه کسی اول تعهد را انجام دهد، به نتیحه برسند، دادگاه پس از رسیدگی و ارزیابی اظهارات خریدار و فروشنده، هردوی آنها را به انجام تعهدات‎شان ملزم می‎کند.