اختلاف شرکای ملک مشاع چگونه حل می‎شود؟

زمانی که شرکای ملک مشاع با یکدیگر دچار اختلاف  می‎شوند، هریک  از آن ها می‫تواند برای تقسیم ملک، که در اصطلاح ثبتی افراز نامیده می‫شود اقدام کند.

مرجعی که باید شریک ملک به آن مراجعه کند

به فرض این که ملک مشاع سابقه ثبتی در اداره ثبت  نداشته باشد. یعنی ملک در دفاتر اسناد رسمی ثبت نشده باشد مرجع صالح  برای رسیدگی به اختلاف دادگاهِ محل وقوع ملک است.اما به فرض این که ملک دارای سابقه‎ی ثبتی در دفتر املاک باشد  باید درخواست افراز به  اداره ثبت محل وقوع ملک ارائه شود. بنابراین در بیشتر موارد، شخص باید درخواست افراز خود را به اداره ی ثبت  حوزه‫ای که ملک در آن حوزه به ثبت رسیده است ارائه کند . در صورتی‌که مطابق با  ضوابط قابلیت افراز داشته باشد، کار بررسی افراز در مرجع ثبتی مربوطه ادامه می‎یابد . اما در صورتی‌که واحد ثبتی پس از بررسی، به دلایل گوناگون از جمله به سبب مساحت ملک، عدم افراز را اعلام کند، متقاضی چاره ایی جز مراجعه به دادگستری و طرح دعوا نخواهد داشت .

در مورد مراجعه به دادگاه باید به این نکته توجه شود که در دادخواست افراز مال مشاع، نام کلیه‌ی شرکا باید در دادخواست چه به عنوان خواهان و چه به عنوان خوانده قید شود.

فرآیند مراجعه به اداره ثبت

پس از مراجعه به اداره ثبت و ارائه درخواست یا تقاضای افراز، مراحل  اداری آن شروع می‎شود . به این صورت که نماینده‌ی ثبت در پی درخواست افراز به پرونده ثبتی ملکی که تقاضای افراز آن شده است، مراجعه می‫کند. همان‎طور که می‎دانید هر ملک دارای شماره پلاکِ ثبتی است که در سند مالکیت آن نوشته شده و  پلاک ثبتی معرف پرونده‌ای است که در ارتباط با همان ملک در اداره ثبت وجود دارد. پس از بررسی مسئول واحد ثبت و ارجاع پرونده به نقشه‌بردار ثبت، در صورتی که مساحت ملک طبق رویه اداره ثبت به حد نصاب برسد، در روز و تاریخ معین با دعوت از کلیه‌ی شرکا و نماینده‌ی ثبت از ملک بازدید می‎شود و نقشه‫ بردار بعد از بازدید صورت مجلس  وضعیت ملک تهیه می‫کند و به امضای شرکا ‫می رساند . بعد از آن نقشه‫ بردار نظر خود را در خصوص قابل تقسیم (افراز) بودن ملک اعلام می‎کند.

تصمیم واحد ثبتی مبنی بر عدم قابلیت افراز از طرف هریک از شرکا، ظرف ده روز قابل اعتراض در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.

اگر ملک غیر قابل تقسیم یا افراز باشد

در صورتی که بنا به تشخیص اداره ثبت، ملک غیرقابل افراز باشد، گواهی عدم قابلیت افراز  تحویل  متقاضی می شود،و او می‌تواند با استناد به این گواهی به انضمام سایر مدارک (تصویرِ برابر اصل سند مالکیت و مدارک شناسایی) درخواست فروش ملک را در  دادگاه حقوقی محل وقوع ملک مطرح ‎کند. در واقع  باید این درخواست، در قالب فرم دادخواست که در دادگستری موجود است و در تهران از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی صورت می گیرد به دادگاه  ارائه شود. در نهایت دادگاه پس از صدور دستور فروش و ارجاع آن به اجرای احکام ، مدیر اجرا طبق مقررات قانون اجرای احکام مدنی، نسبت به مزایده و فروش ملک مشاع اقدام می‎کند.

برای مطالعه بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.