لزوم تحویل ملک به خریدار پس از انجام معامله

گاهی پیش می آید که در معاملات ملکی ، فروشنده‎ با وجود این که متعهد شده در مهلت معین  ملک را  به خریدار تحویل دهد،  به تعهد خود عمل نکرده و خریدار را با مشکلات جدی روبه رو می کند.

این مورد  بیشتر در مواقعی روی می‎دهد که در فاصله‎ی انجام معامله تا تحویل و تنظیم سند رسمی، قیمت  ملک  یک‎باره افزایش می‎یابد و  فروشنده به تصور این‎ که می‎تواند ملک خود را به قیمت  بیشتری بفروشد ، از انجام دادن تعهدات خودداری می‎کند. اما از طرف دیگر خریدار نیز به راحتی با این تخلف کنار نمی‎آید و به‎ منظور گرفتن حقوق خود مبادرت به طرح دعوی «الزام به تحویل مبیع» می‎کند.

براساس ماده ۳۶۷ قانون مدنی: “تسلیم عبارت است از دادن مبیع به تصرف مشتری به نحوی که متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات باشد و قبض عبارت است از استیلاء مشتری بر مبیع. ” در قانون واژه‎ی تسلیم به‎جای تحویل استفاده شده و اصطلاح مبیع همان کالایی است که معامله می‎شود.

به زبان ساده در این ماده منظور از تحویل دادن کالا این است که خریدار بتواند  اختیار کالای خریداری شده را طوری در دست بگیرد که هرگونه بخواهد از آن استفاده کند. اما در موضوع تحویل ملک، اگر در قرارداد میان دو طرف توافقی صورت نگرفته باشد باید مطابق با  قانون، عرف را  در نظر گرفت.یعنی بررسی کنیم اکثر مردم در برخورد با این مسأله چگونه تصمیم می‎گیرند و به آن عمل می‎کنند، سپس ماهم همان‎گونه عمل کنیم.
با این تفاسیر اگر دو طرف زمانی را برای تحویل ملک مشخص کرده باشند، باید در همان زمان واگذاری انجام شود، بنابراین، بلافاصله پس ازتنظیم مبایعه‎نامه فروشنده باید ملک  را به خریدار تحویل دهد.

شایان ذکر است طبق قوانین، هنگام تنظیم قرارداد،امکان تحویل کالای مورد معامله ، از شرایط صحیح بودن معامله است. بنابراین فروشنده باید هنگام تنظیم قرارداد از توانایی تحویل ملک به خریدار بهره مند باشد، مگر اینکه خود خریدار توانایی تحویل گرفتن و تحت اختیار گرفتن ملک را داشته باشد.
حق دیگری که در قوانین برای دو طرف  معامله  وجود دارد حق حبس است.  به این معنا که  فروشنده و خریدار حق دارند از تسلیم مبیع (کالا) یا ثمن(مبلغ ) خودداری کنند تا طرف دیگرحاضر شود تعهدش را در معامله انجام دهد، مگر برای تحویل کالا یا پرداخت مبلغ مهلتی تعیین کرده باشند.

برای هر دو طرف معامله این حق به‎طور یکسان وجود دارد بنابراین هرطرف می‎تواند انجام دادن تعهد خود را منوط به انجام دادن تعهد طرف دیگر کند. بنابراین چنانچه در این خصوص اختلاف پیش آید و هر یک  از دوطرف به بهانه اینکه دیگری تعهد خود را انجام نداده است ، از تعهدات خود سرباز زند، دادگاه  هر دو را به انجام تعهد ملزم خواهد کرد .

برای مطالعه بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.