چگونه فردی را مجبور کنیم برای ملک، سند رسمی بزند؟

گاهی تنظیم سند رسمی به دلایل مختلف اتفاق نمی‌افتد. یکی از آنها خودداری فروشنده از انجام آن است. گاهی هم دو طرف معامله برای سند رسمی تصمیمی نمی‌گیرند، مثل وقتی که ملک اصلا سند ندارد! اما بعداً خریدار درخواست تنظیم سند با فسخ می‌کند و مشکلات حقوقی شروع می‌شود. در این مطلب به موضوع اجبار فروشنده به زدن سند رسمی می‌پردازیم.

برای آشنایی بیشتر با نکاتی در زمینه ملکی، مطلب هزینه انتقال ملک را چه کسی باید پرداخت کند؟ را مطالعه کنید.

اجبار فروشنده به زدن سند رسمی

مبایعه‌نامه بدون ذکر تنظیم سند رسمی

اگر در یک سند عادی، برای تنظیم سند رسمی تکلیفی برای فروشنده و انتقال‌دهنده مشخص نشده باشد، این وظیفه به صورت ذاتی و قانونی به عهده فروشنده است. زیرا از نظر حقوقی انتقال مالکیت تنها با سند رسمی صورت می‌گیرد. به همین دلیل مراجع اداری و قضایی فقط صاحب سند را به عنوان مالک به رسمیت می‌شناسند و به او خدمات می‌دهند. همچنین انتقال مالکیت حتی در معاملات شفاهی، جزو ماهیت و هدف معادله است. تعهد اضافه‌ای برای فروشنده نیست که لازم باشد حتما قید شود. البته تنظیم درست قرارداد خرید و فروش از جهت تنظیم سند رسمی، مشکلات حقوقی آینده را خیلی کمتر و حل آنها را خیلی آسان می‌کند.
بنابراین در صورت معامله مکتوب اما بدون ذکر چگونگی تنظیم سند رسمی، خریدار می‌تواند به دادگاه مراجعه کند. بر اساس سند عادی که هرچند رسمی نیست اما معتبر است، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را دهد.

معامله ملک بدون سند رسمی

چون فروشنده تحت هر شرایطی تکلیف دارد سند رسمی را تنظیم کنید خریدار می‌تواند از راهکار قانونی الزام به تنظیم سند رسمی استفاده کند. در این صورت دادگاه نیز طبق قوانین حکم صادر می‌کند. برای مثال در صورتی که ملک بدون سند را به عنوان سنددار فروخته باشند و بعدا این موضوع معلوم شود، دادگاه به خریدار حق فسخ می‌دهد.

مبایعه‌نامه با ذکر تنظیم سند رسمی

در مواردی که در سند عادی درباره تنظیم سند رسمی تصمیم‌گیری شده است حداقل دو حالت وجود دارد:

• تاریخ دقیق مشخص شده است: در این صورت دو طرف معامله باید در آن تاریخ در محضری که توافق کردند یا می‌کنند حاضر شوند. تشریفات قانونی آن را انجام دهند. در اینجا اگر یک طرف بدون عذر موجه و قانونی تا پایان وقت اداری حضور پیدا نکند، طرف دیگر می‌تواند گواهی عدم حضور بگیرد اما این گواهی ربطی به الزام به تنظیم سند رسمی ندارد.
•  تاریخ دقیقی برای تنظیم سند پیش‌بینی نشده است: در این حالت با دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، دادگاه تاریخی را مشخص می‌کند.

آزاد نبودن سند ملک مورد معامله

گاهی هنگام معامله درباره آزاد بودن سند ملک تحقیق نمی‌شود و خریدار آن را می‌خرد و با فروشنده تاریخی را برای تنظیم سند رسمی در نظر می‌گیرند. گاهی هم فروشنده فکر می‌کند تا تاریخ تنظیم سند رسمی می‌تواند سند ملک را آزاد کند اما موفق نمی‌شود. به هرحال، اگر در رسیدگی به دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، دادگاه متوجه شود سند ملک آزاد نیست و مثلا در رهن بانک یا بازداشت است، نمی‌تواند به تنظیم سند رسمی حکم دهد. لازم است خریدار دادخواست فک سند هم به دادگاه ارائه دهد که البته روند سند رسمی را طولانی‌تر و مشکل‌تر می‌کند.

همه چیز قانونی است اما فروشنده حاضر نیست!

اگر با دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، دادگاه به نفع خریدار حکم داد و با وجود تشریفات قانونی و طی شدن مراحل آن باز هم فروشنده خودداری و به تعهد خود عمل نکند، نماینده دادگاه به جای او در دفتر اسناد رسمی امضا می‌کند. این حکم در موارد مشابه مثل فراری یا مفقودالاثر بودن فروشنده هم طبق قوانین و مقررات جاری است. اگر به موضوعاتی پیرامون طلاق دارید، به مطلب مراحل طلاق به درخواست زن در کمترین زمان مراجعه کنید.

فوت خریدار قبل از تنظیم سند رسمی

اگر خریدار قبل از تنظیم سند رسمی فوت کند ورثه قانونی او می‌توانند آن را از فروشنده بخواهند. اگر امتناع کند می‌توانند از طریق دادگاه و الزام به تنظیم سند رسمی اقدام کنند.

معامله با سندهای غیر تک‌برگی

در صورت معامله ملک با سند دفترچه‌ای و غیرتک برگی، باز هم فروشنده وظیفه تنظیم سند رسمی طبق جدیدترین قوانین را دارد که اکنون سند تک برگی است. بنابراین در اینجا هم اگر فروشنده خودداری کند فروشنده حق دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را دارد.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی مطلب شرایط بازنشستگی و چند نکته مهم که باید بدانید را مطالعه کنید.