خریدوفروش ملک موروثی یکی از راه‌های خرید و فروش املاک است که اغلب به دلیل موقعیت خوب و قیمت مناسب، برای خریداران قابل توجه است. با اینکه خریدوفروش این املاک از نظر قانونی مشکلی ندارد اما این نوع معامله نکات مهمی دارد که اگر به آن توجه نشود، ممکن است ضرر و زیان زیادی به همراه داشته باشد. در این مطلب به موضوع شرایط مهم خرید خانه موروثی می‌پردازیم.
برای آشنایی بیشتر با نکاتی در زمینه ملکی، مطلب این موارد مهم، معامله ملکی شما را برهم می‌زند را مطالعه کنید.
ملک موروثی یا ورثه‌ای چیست؟
املاک موروثی در واقع املاکی است که صاحب آن فوت شده است و مطابق با قوانین و مقررات، به وراث متوفی رسیده است. درصورتی‌که بیش از یک ورثه وجود داشته باشد، وراث نسبت به اموال به جای مانده از فرد فوت شده، مالکیت مشاع دارند.
مراحل معامله املاک موروثی
مشخص بودن صاحب ملک
اولین و مهم‌ترین نکته‌ای که باید به آن توجه کنید، این است که ملک به نام شخص فوت‌شده باشد. کافی‌ست نگاهی به سند آن ملک بیندازید تا این مسئله به وضوح برای شما روشن شود.
گواهی انحصار وراثت
مهم‌ترین مدرک برای معامله املاک موروثی، گواهی انحصار وراثت است. بر اساس این گواهی مشخص می‌شود که شما با چه افرادی در معامله ملک طرف هستید.
بررسی وراث صغیر
قبل از معامله حتما اسناد هویت فروشندگان شامل شناسنامه و کارت ملی را رویت و سال تولد وراث را بررسی کنید. اگر در بین وراث اشخاص کمتر از ١۵ سال وجود داشته باشند، بر اساس قانون از تصرف در اموال و حقوق مالی خود ممنوع خواهند شد و حق معامله آنان به دست ولی یا قیم آن‌ها است. یعنی شما باید برای خرید املاک موروثی، با قیم او معامله کنید.
در این موارد، قیم مجاز به فروش سهم‌الارث ورثه صغیر نیست و باید ابتدا مجوز فروش ملک صغیر را از دادسرا درخواست کند. دادستان صلاح صغیر را بررسی کرده و در صورت احراز این امر، مجوز مربوطه را صادر می‌کند.
بررسی وصیت‌نامه متوفی
حتما قبل از معامله بررسی کنید که آیا متوفی وصیت‌نامه‌ای در مورد ملک موردنظر دارد یا خیر. زیرا بر اساس قانون هر شخصی می‌تواند بخشی از اموال خود را پس از فوتش به فرد دیگری واگذار کند.
بررسی وکالت‌نامه
اگر یکی از وراث از سوی سایر وراثی که در هنگام انجام معامله حضور ندارند، وکالت‌نامه رسمی برای فروش ارائه نماید، یا اینکه وراث در خارج از کشور باشند و به شخصی برای فروش وکالت داده باشند، ضرورت دارد که به موارد زیر دقت کنید:
- وکلا باید وکالت‌نامه رسمی و معتبر داشته باشند.
- وکالت‌نامه حتما باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده و کاملا قانونی باشد.
- وراثی که در کشور حضور ندارند، باید وکالت‌نامه وکیل خود را در یکی از کنسول‌گری‌های خارج از ایران تنظیم کنند.
- برای انجام معاملات، اختیارات وکیل را بررسی کنید.
موافقت همه وراث
یکی از نکات مهم قبل از معامله ملک موروثی این است که هنگام نوشتن مبایعه‌نامه، حتما باید همه وراث یا وکلای آن‌ها حاضر باشند و مبایعه‌نامه را امضا کنند. درصورتی‌که یکی از آن‌ها حاضر به همکاری نباشد، شما نمی‌توانید معامله را انجام دهید.
پرداخت مبلغ معامله به همه وراث
نحوه پرداخت مبلغ معامله در هنگام خریدوفروش املاک موروثی بسیار اهمیت دارد. هنگام پرداخت مبلغ فروش ملک، باید سهم هریک از وراث کاملا پرداخت شود. در ضمن حتما بررسی کنید که این ملک در وصیت‌نامه متوفی به فرد دیگری بخشیده نشده باشد. اگر به مطالبی پیرامون مهریه علاقه دارید، به مطلب شرایط توقیف خودرو جهت دریافت مهریه مراجعه کنید.
بررسی مفاصا حساب مالیاتی متوفی
بررسی مفاصا حساب مالیات بر ارث، یکی از موارد مهم معامله ملک موروثی است. طبق قانون وراث باید حداکثر تا ۶ ماه، اظهارنامه مالیات بر ارث را ارائه کنند تا اداره مالیات با توجه به دارایی‌های منقول و غیرمنقول متوفی، بررسی‌های لازم را انجام دهد و بدهی‌های مالیاتی شخص فوت شده را اعلام کند تا مفاصا حساب مالیاتی صادر گردد. بنابراین حتما بررسی کنید ملکی که قرار است معامله کنید در فهرست اموال متوفی در این مفاصا حساب باشد. اگر در فهرست نبود، از انجام معامله خودداری کنید.
نگهداری مدارک و مستندات مهم
به منظور پیشگیری از مشکلات احتمالی در املاک موروثی، توصیه می‌شود که در مبایعه‌نامه تنظیم شده بین وراث و خریدار، شماره و مشخصات و مرجع صدور تمامی مدارک و مستندات اعم از شماره سریال سند مالکیت ملک مورد معامله، گواهی حصر وراثت، مفاصا حساب مالیات بر ارث، قیم‌نامه، وکالت‌نامه، وصیت‌نامه، پایانکار شهرداری، مجوز صادره از واحد سرپرستی دادسرا مبنی بر تجویز فروش ملک صغیر و غیره درج شوند.
پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر مطلب این ازدواج غیر ممکن است را مطالعه کنید.
