یکی از مشکلاتی که معمولاً در معاملات مربوط به ملک روی میدهد و حجم زیادی از پرونده های حقوقی را در محاکم به خود اختصاص داده موضوع اختلاف در مساحت ملک است .این موضوع ناشی از دقیق نبودن اطلاعات ارائه شده با ارقام واقعی در زمان معامله است. به عنوان مثال در معامله یک ملک، فروشنده ممکن است اظهار کند که مساحت ملک ۵۰ متر مربع است در صورتی که در سند متراژ کمتر ۴۸ مترمربع ثبت شده باشد.
قانونگذار در ماده ۳۵۵ قانون مدنی این مورد را پیش بینی کرده است و می‌گوید: اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن متراژثبت شده است، مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت و اگر معلوم شود که متراژ ملک بیشتر است فروشنده می‌تواند معامله را فسخ کند، مگر اینکه در هر صورت دو طرف در محاسبه زیاد یا کم بودن متراژ مساحت ملک به توافق برسند.
بنابراین در این شرایط باید نکات زیر را مورد توجه قرارداد :
در ماده قانونی مذکور، شرط میزان در معامله به عنوان وصف معامله در نظر گرفته شده است. یعنی هرگاه دو طرف معامله به مساحت ملک به عنوان صفت خاص معامله، اهمیت ویژهای بدهند تا حدی که معامله رابر اساس داشتن شرط مساحت معین صورت دهند، در صورت نداشتن آن شرط، موضوع اختلاف در مساحت ملک پیش می آید و ذینفع فقط حق فسخ معامله را دارد.
با این تفاسیر اگر ملکی در مبایعه‌نامه به شرط داشتن مساحت معین و به صورت کلی فروخته و مبلغ معامله نیز به طور کلی پرداخت شده باشد مثلا خانه ی ۹۰ متری به قیمت ۹۰۰میلیون تومان معامله و بعد معلوم شود که مساحت ملک فروخته شده کمتر از میزان واقعی است، با توجه به ماده ۳۵۵ قانون مدنی ، مشتری فقط حق فسخ معامله را دارد، مگر اینکه دو طرف در مورد نقص ایجاد شده به توافق برسند.
ولی اگر مبلغ معامله بر اساس متراژ و به طور جزئی مورد توافق قرار گیرد یعنی هر جزء از ملک در مقابل جزء معینی از مبلغ معامله شود به عنوان مثال خانه ی ۹۰ متری را در ازای هر مترمربع با مبلغی معین معامله کنند ، در این مثال در صورتی که مبلغ پرداختی بیشتر از متراژ واقعی ملک باشد خریدار می‌تواند دعوی مستقل مطالبه و استرداد مبالغ اضافه پرداختی را با توجه به مقدار کسری متراژ مطرح کند.
برای مطالعه بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.
