در قراردادهای مشارکت در ساخت بیشتر اختلافها بر سر میزان سهم‌الشرکه و یا تعهداتی است که افراد حین قرارداد به آنها توجه نکرده‌اند. به همین منظور در این مطلب نکاتی در خصوص تعیین میزان سهم‌الشرکه و اقداماتی که لازم است دو طرف انجام دهند بررسی شده است. در ادامه با مجله دلتا همراه باشید.
مشارکت در ساخت چیست؟
قبل از پرداختن به موضوع سهم‌الشرکه بهتر است طرف‌های قراردادهای مشارکت در ساخت و آورده‌های هر کدام را بشناسیم. یکی از دو طرف قرارداد مشارکت در ساخت، مالک است که آورده او همان زمین و یا یک ملک معمولاً کلنگی است. طرف دیگر قرارداد، شریک یا سازنده است که آورده او هزینه‌های مربوط به ساخت و ساز ملک جدید است. از آنجا که در قرارداد ساخت، مالک زمین و سازنده با هم شریک هستند باید پیش از انعقاد قرارداد سهم هر کدام نسبت به آورده او تعیین و در قرارداد نوشته شود.
تعیین درصد شراکت
برای تعیین و نحوه محاسبه سهم‌الشرکه هر یک از شرکا باید مراحل زیر را طی کرد.
۱. قیمت هر متر زمین در زمان قرارداد محاسبه شده و در آخر ارزش فعلی زمین مالک به عنوان آورده او منظور شود.
۲. هزینه مربوط به ساخت و ساز با مصالح ساختمانی مورد نظر سازنده باید محاسبه شود. بهتر است در این مورد با کارشناس مجرب نیز مشورت کرد و فقط به نظر سازنده اکتفا نشود. این هزینه نیز به عنوان آورده سازنده محسوب می‌شود.
۳. در قراردادهای مشارکت در ساخت به حاصل جمع ارزش زمین و هزینه‌های ساخت و ساز ارزش سرمایه‌گذاری گفته می‌شود.
۴. سهم‌الشرکه هر کدام از دو طرف قرارداد از تقسیم مبلغ آورده بر کل ارزش سرمایه‌گذاری تعیین و به صورت درصد در قرارداد مشخص می‌شود و پس از پایان پروژه، طرف‌های قرارداد به نسبت سهم‌الشرکه خود از پروژه سهم میبرند.
۵. گاهی اوقات برای تعیین درصد مشارکت در ساخت، سازنده در آغاز کار مبلغی بلاعوض را به مالک میدهد. باید توجه داشت که این مبلغ هنگام محاسبه سهم‌الشرکه از آورده مالک کسر می‌شود.
۶. پیش از قرارداد مشارکت در ساخت بهتر است هر دو طرف در مورد مسئولیت‌ها، هزینه‌ها و انتخاب واحدهای آپارتمان با هم به توافق برسند.
۷. ممکن است بعد از عقد قرارداد مشخص شود ارزش زمین کمتر از میزان واقعی محاسبه شده یا هزینه ساخت و ساز بیشتر از میزان پیش‌بینی شده بوده که این موضوع روی سهم‌الشرکه تاثیر منفی داشته است. به همین دلیل بهتر است بررسی‌های لازم از نظر محاسبه ارزش زمین یا هزینه ساخت و ساز پیش از عقد قرارداد انجام شود.
۸. شایان ذکر است بعد از شروع عملیات تخریب، فسخ قرارداد مشارکت در ساخت عملا امکان‌پذیر نیست یا اگر هم باشد احتمالاً ضررهایی در بر خواهد داشت. پس بهترین کار آن است که تمام بررسی‌ها و سخت‌گیری‌ها قبل از عقد قرارداد انجام شود.
۹. قراردادهای مشارکت در ساخت، با توجه به شرایط هر پروژه، متفاوت از پروژه‌ای دیگر است، بنابراین نباید به نمونه‌های خام و از پیش آماده شده قراردادها اعتماد کنید.
۱۰. باید در متن قرارداد تمام وظایف و تعهدات دو طرف و حتی مواردی که بدیهی به نظر می‌رسد قید شود تا امکان به وجود آمدن اختلافها در آینده به حداقل برسد. مثلاً هزینه بدهی‌های پیشین ساختمان بر عهده مالک است ولی اگر این نکته در قرارداد ذکر نشود، بعد از شروع عملیات ساخت مالک می‌تواند ادعا کند ساختمان را با همین شرایط تحویل سازنده داده و از پرداخت بدهی‌های پیشین ساختمان شانه خالی کند. بنابراین هر دو طرف باید توجه داشته باشند که حقشان در توافق ضایع نشود.
۱۱. اگر ملک مورد نظر برای مشارکت در ساخت، آپارتمان باشد، همه مالکان باید با یکدیگر به توافق برسند و مشخص کنند پس از پایان پروژه و زمانی که سازنده، سهم مالک از پروژه را تحویل داد، این سهم چطور بین چند مالک تقسیم خواهد شد.
۱۲.مالکان هر واحد آپارتمانی به اندازه مساحت واحد خود از زمین آن ساختمان سهم دارند که به آن قدرالسهم گفته می‌شود.
پیشنهاد مطالعه : برای آشنایی بیشتر با شرایط پرداخت هزینه‌های نمای ساختمان در مجتمع‌های ساختمانی “هزینه تعمیر نمای ساختمان و تراس بر عهده کیست؟” را مطالعه کنید.
ناشناس
۳۰ اردیبهشت ۱۳۹۹ در ۲:۱۵ ب٫ظ