نکات حقوقی خرید و فروش ملک مشاع

ملک مشاع  دراصطلاح حقوقی  ملکی است که چند مالک داشته باشد. برای خرید و فروش ملک مشاع باید نکاتی را در نظر داشته باشید که در این مطلب به آن می‎پردازیم:

هیچ‎یک از مالکان به تنهایی نمی‎تواند تمام  ملک را بفروشد. بلکه  فقط به اندازه سهم خود برای فروش یا اجاره  یا هر معامله دیگری اجازه دارد . در ضمن  نسبت به  سهم شریک خود و با اجازه او مشکلی ایجاد نخواهد شد.

توصیه می‎شود از مجموع متصرفات حقوقی و معامله نسبت به مال مشاع بدون اجازه بقیه شرکا پرهیز شود زیرا تجاوز به سهم شرکاء محسوب شده وحتی در پاره‎ای موارد ممکن است این کار مشمول جرائمی نظیر کلاهبرداری شود.

شایان ذکر است  در ملک مشاع،  شریک می‎تواند سهم خود را بدون نیاز به اجازه شریک دیگر،  به هر شخص بفروشد یا اجاره دهد اما  نکته مهم آن است که امکان واگذاری و استفاده از این ملک بدون اجازه سایر شرکا وجود ندارد. یعنی  موقع تحویل ملک به خریدار یا مستأجر به اجازه‎ی سایر شرکا نیاز داریم.

چنانچه یکی از مالکان بدون رضایت دیگر شرکا در ملک مشاع اقامت داشته باشد، هر مالک می‎تواند با مراجعه به دادگاه نسبت به این ملک دادخواست خلع ید و تخلیه ملک را مطرح کند.

اگر عرصه و اعیان ملک فقط دو مالک داشته باشد و یکی از آن‎ها  ملک را بفروشد،شریک دیگر می‎تواند مبلغی را که  فروشنده پرداخت کرده  به خریدار داده و تمام ملک را مالک شود. به این عمل در اصطلاح حقوقی حق شفعه می‎گویند و به کسی که صاحب این حق است شفیع گفته می‌شود.

اگر انتقال و جا به جایی ملک مشاع  از طریق عقودی مانند هبه ، صلح ، معاوضه و یا قرار دادن مهریه باشد حق شفعه در آن  ایجاد نمی‎شود.

اگرهمه مالکان ملک برای فروش بایکدیگر توافق نداشته باشند، هر مالک می‎تواند با مراجعه به اداره ثبت محل وقوع ملک، افراز و جداسازی ملک را درخواست کند.  افراز نوعی تقسیم ملک محسوب می‎شود.

اگر ملک  مانند زمین قابل افراز باشد اداره ثبت، سندمفروز صادر می‎کند و پس از صدور سند مفروز هر مالک، صاحب یک سند ۶ دانگ می‎شود و می‎تواند ملک خود را  معامله کند.

در صورتی‎که ملک مانند آپارتمان وخانه‎ی کلنگی، بین شرکا غیرقابل افراز و تقسیم باشد  اداره ثبت گواهی عدم افراز صادر کرده و پس از قطعی شدن آن و معترض نشدن سایر مالکان، هر مالک می‎تواند با مراجعه به  دادگاه  فروش ملک مشاع را درخواست کند. دادگاه  درخواست فروش ملک را بدون برگزاری جلسه وخارج از وقت بررسی می‎کند.

رأی دادگاه مبنی بر دستور فروش ملک، قابل اعتراض نیست. پس از قیمت‎گذاری توسط کارشناس رسمی دادگستری،  از طریق مزایده ملک به فروش می‎رسد و سهم مالکان بین آنها تقسیم می‎شود.

برای مطالعه بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.