یکی از موضوعات شایع و مهم در قراردادهای ملکی، وجود حق خیار به معنای داشتن اختیار برای بر هم زدن قرارداد است که معمولاً بهصورت گنجاندن شرط فسخ در قرارداد آورده می‌شود . هدف از این کار از بین بردن معاملهای است که قبلاً بهطور صحیح انجام شده اما پس از آن بنا به برخی دلایل که در قرارداد نیز نوشته شده است یکی از دو طرف، تصمیم به فسخ و برهم زدن قرارداد میگیرد.
منظور از حق خیار در قراردادهای ملکی
خیار عبارت از دادن اختیار به یک یا هر دوطرف قرارداد است برای اینکه بتواند قرارداد را بهصورت یک طرفه برهم بزند که در اصطلاح حقوقی به آن خیار فسخ گفته می‌شود.
در قانون مدنی ایران خیارات گوناگونی برای برهم زدن و از بین بردن قراردادها پیش بینی شده است مانند خیار عیب، خیار حیوان، خیار تدلیس، خیار غبن، و غیره.
هریک از این خیارات دارای شرایط و ویژگیهای خاص خود هستند.
استفاده از خیار در قراردادهای ملکی
بطور کلی نمیتوان در هنگام تنظیم قرارداد همه رویدادهای احتمالی را که پس از امضای آن ممکن است بوجود آید پیش بینی کرد و انتظار داشت که قرارداد صد در صد درست باشد و تمام خواستههای دو طرف را پوشش دهد.
به عنوان مثال: ممکن است بعد از امضای قرارداد فروش آپارتمان، فروشنده متوجه شود که به دلیل افزایش نرخ دلار خانه گران شده است و نمیتواند با پول دریافتی از خریدار، خانه و آپارتمان دیگری حتی مشابه خانهی قبلیاش بخرد. از این رو تصمیم میگیرد قرارداد را فسخ کند.
باتوجه به وجود خیارات مختلف که در قانون آمده است هرموقع بخواهید با توجه به شرایط اوضاع و احوال از حق فسخ یا یکی از خیارات استفاده کنید باید ببینید چه شرایطی بر قرارداد حاکم شده تا از خیار مربوط به آن موضوع استفاده کنید.
به طور مثال: فروشنده میتواند از خیار تأخیر ثمن استفاده کند. به این صورت که اگر خریدار تا سه روز پس از قرارداد یا از تاریخی که برای پرداخت تعیین شده وجه معامله را پرداخت نکند، بهطور یک طرفه قرارداد را برهم بزند. یا اگر عیبی در ملک موضوع قرارداد وجود داشته و فروشنده اعلام نکرده باشد، خریدار می تواند از خیار عیب یا خیار تدلیس برای فسخ قرارداد استفاده کند.
مدت زمان استفاده از خیار در قراردادهای ملکی
در قانون مدنی برای انواع خیارات مدتی تعیین نشده به جز خیار تاخیر ثمن که سه روز از زمان امضای قرارداد است. اما نسبت به برخی خیارات از اصطلاح «فوری» نام برده یعنی اگر در کوتاهترین زمان از این حق برای فسخ قرارداد استفاده نکند به دلیل گذشتن مدت طولانی از زمان امضای قرارداد، دیگر نمیتوان اقدام به فسخ معامله کرد.
در زمان تنظیم قرارداد بهتر است که برای استفاده از اختیار فسخ قرارداد، مهلت مناسبی که نه خیلی کوتاه و نه خیلی بلند باشد تعیین شود. مهلت عرفی چیزی بین ۴۸ ساعت تا هفت روز است. اما میتوان مدت زمان بیشتری هم تعیین کرد مثلا ۲۰روز. اما نباید خیلی طولانی باشد که قطعیت قرارداد را با چالش و ابهام مواجه کند.
بهطور مثال: در قرارداد نباید شرط کنیم که فروشنده هر وقت بخواهد میتواند قرارداد را فسخ کند.
نا گفته نماند طبق ماده ۴۰۱ قانون مدنی اگر در قرارداد خرید و فروش برای حق فسخ قرارداد مدت تعیین نشود، هم شرط و هم قرارداد باطل است.
از بین بردن حق خیار در قراردادهای ملکی
معامله کنندگان میتوانند با توافق یکدیگر هنگام قرارداد یا در قسمت توضیحات آن شرط کنند که کلیه خیارات قانونی از دو طرف سلب و ساقط گردد اما لازم است بدانید که سه خیار: غبن و عیب و تدلیس ساقط شدنی نیستند.
شایان ذکر است ، اگر خریدار ملک هستید و فکر میکنید قیمت و ملک هر دو مناسب است و میخواهید قراردادتان محکم و استوار و غیر قابل فسخ بماند بهتر است که کلیه خیارات قانونی را ساقط کنید و هیچ شرط پشیمانی در قرارداد قید نکنید.
برای مطالعه بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.
