خرید و فروش املاک در کشور اغلب ثبت شده و دارای سابقه ثبتی هستند. طبق ماده ۲۲ قانون ثبت دولت فقط کسی را مالک می‌شناسد که ملک در دفتر املاک بهنام او ثبت شده باشد همچنین برابر مواد ۴۷ و ۴۸ همان قانون کلیه اموال غیرمنقول باید بهصورت رسمی در دفتر املاک ثبت شوند. بنابراین معاملاتی که باید بطور رسمی منعقد میشده اما با اسناد عادی منتقل شده‌اند قانونی نیستند و بنابراین در هیچ یک از ادارات و محاکم قابل استناد نخواهند بود.
باید توجه کرد حتی خرید و فروش املاکی که سند رسمی دارند ممکن است بعد ها به دلایل خاصی از جمله احراز نشدن شرایط صحت معامله باطل شوند. مانند ملکهایی که سند مالکیت آنها بر اساس قانون ثبت صادرشده است اما پس از سالها مالکان واقعی املاک مذکور با مراجعه به مراجع صلاحیت دار ضمن ابطال اسناد رسمی صادره ، درخواست می کنند که از متصرف خلع ید شود.
شایان ذکر است ، خرید و فروش املاک افرادی که سابقهی ثبتی و سند مالکیت ندارند و یا دارای سند مالکیت مادر هستند و مکرر بهصورت اسناد عادی(املاک قولنامه ای) منتقل شده‌اند ، خطرات بیشتری برای معامله کنندگان در بر خواهد داشت. زیرا ممکن است هر لحظه مالک رسمی ملک با در اختیار داشتن سند مالکیت با درخواست خلع ید از متصرف مراجعه کند و از این نظر مالکیت متصرفات و مالکیت خریدار همواره ناپایدارخواهد بود.
در صورتیکه دو طرف توافق کنند معامله را با اسناد عادی (املاک قولنامه ای) انجام دهند میبایست ، فروشنده کلیه مبایعه نامه‌های قبلی را ارائه و در قرارداد تنظیم شده نیز تا حد ممکن به شماره پلاک ثبتی اصلی ملک مورد معامله اشاره کند و زیان های انجام آن معامله به خریدار تفهیم شود.
در این مورد باید توجه کرد که تصرف ملک مورد معامله از اهمیتی فوق العاده‌ای برخوردار است. برای این منظور تحویل ملک مورد معامله به خریدار منوط به تسویه حساب نهایی است.
برای مطالعه بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.
