همانطور که میدانید مبایعه نامه به سند عادی گفته می‌شود که دوطرف معامله، قبل از خرید یا فروش، توافق های خود را در آن مینویسند. توجه به نکتههای حیاتی در مبایعه نامه از بروز مشکلات احتمالی و جبران ناپذیر در آینده جلوگیری می کند.
نکاتی که خریدار باید بداند
خریدار باید شخصاً هویت مالک را احراز کند و سند رسمی مالکیت او را ببیند تا مطمئن شود، با کسی که معامله میکند صاحب ملک یا وکیل قانونی مالک است.
در صورتی که ملک در رهن باشد این مورد باید در سند نوشته شود. بنابراین باید دقت کرد که ملک در رهن و یا توقیف نباشد.
باید دقت شود کد رهگیری و کد پستی درج شده صحیح هستند تا معلوم شود ملک قبلا به فرد دیگر فروخته نشده باشد. همچنین سایر مشخصات ملک اعم از اوقافی بودن یا نبودن، ملحقات و مشاعات مانند پارکینگ و انباری و … باید بررسی و سپس اقدام به نوشتن مبایعه نامه شود.
بهتر است در بنگاه املاکی که مجوز رسمی از اتحادیه دارد معامله صورت گیرد . اگر اسنادی نزد مشاوران املاک گذاشته شود حتماً بابت آن رسید گرفته شود، همچنین اگر پولی به عنوان حق الزحمه مشاور املاک پرداخت شد دریافت رسید آن فراموش نشود.
در صورت خرید املاکی که اوقافی و یا ورثهای هستند حتماً گواهی انحصار وراثت و تسویه حساب مالیات بر ارث ملک مورد معامله دریافت شود. البته تا حد امکان از معاملهی چنین املاکی خودداری شود، زیرا انجام دادن این معاملهها با ریسک بالا همراه و معمولاً مشکل ساز هستند.
در صورتیکه ملک مورد معامله در رهن مستأجر باشد، میبایست با صاحب ملک در ارتباط با تخلیه ملک توسط مستأجر توافق و حتما در قرارداد قید شود. در صورت تمدید قرارداد اجاره ، حتماً پس از تنظیم سند در دفترخانه، نسبت به تنظیم قرارداد اجاره جدید به نام مالک جدید و مستأجر اقدام شود .
در مبایعه نامه نوشته شود ، در صورتی که بعدها روشن شود ملک مورد معامله به شخص دیگری واگذار شده ، مسئولیت جبران خسارات وارده به خریدار یا خریداران بر عهده فروشنده است . زیرا طبق قانون، در صورت فروختن یک ملک به چند نفر ،دادگاه حق را به شخص اولی که ملک را خریده است میدهد و بقیهی خریداران نمیتوانند نسبت به ملک ادعای مالکیت داشته باشند بلکه میتوانند پولی را که به فروشنده پرداخت کردهاند از او پس بگیرند.
سعی شود در مبایعه نامه به غیر از امضای خریدار و فروشنده و مشاور املاک، دو نفر شاهد زیر قرارداد را امضا کنند تا از مشکلات احتمالی بعدی جلوگیری شود.
تاریخ تنظیم سند و شماره دفترخانه حتماً در قرارداد قید شود.
خریدار می بایست با آوردن اصطلاح «اسقاط کافه خیارات» در قرارداد کلیهی اختیارات بر هم زدن معامله را از فروشنده بگیرد تا فروشنده نتواند به هر دلیل معامله را برهم بزند.
مبایعه نامه باید در سه نسخه تنظیم شود ، که یک نسخه نزد خریدار، یک نسخه نزد فروشنده و یک نسخه نزد مشاور املاک خواهد ماند. حتماً قرارداد بهصورت پرینت با کد رهگیری دریافت و از نوشتن قرارداد دستی خودداری شود.
آنچه که فروشنده باید بداند
فروشنده باید قبل از اینکه با خریدار وارد معامله شود از توان مالی او برای پرداخت مبلغ معامله اطمینان یابد.
هنگام تنظیم مبایعهنامه برای فروش ملک و مستغلات در قرارداد در یک بند جداگانه مشروط نوشته شود؛ اگر هر یک ازچکهای موضوع این مبایعه نامه به هر دلیل منجر به برگشت شود فروشنده به طور یکطرفه حق دارد معامله را برهم بزند و خریدار این مبایعه نامه حق هیچ اعتراضی ندارد. این بند از قرارداد در صورتی که مبلغ معامله غیراز چک باشد هم کارساز است و همینطور اگر قرار باشد خریدار پول را در فواصل زمانی متعدد پرداخت کند ، میتوان شرط کرد در صورت پرداخت نشدن اقساط، معامله توسط فروشنده بهطور یک طرفه برهم بخورد.
برای مطالعه بیشتر به نکات حقوقی ملکی ، دانستنی های حقوقی ملکی ، مجله دلتا مراجعه کنید.
