املاک موروثی از جمله املاکی هستند که همیشه مورد توجه برخی خریداران بوده‌اند. شاید بتوان گفت موقعیت خوب و قیمت مناسب این املاک گاهی اوقات برای خریداران قابل توجه است. با این که خرید و فروش ملک ورثه‌ای از نظر قانونی مشکلی ندارد، اما باید برخی نکات حقوقی را هم در نظر گرفت. توجه نکردن به این گونه مسائل و تبعات بعدی آن خریداران را با مشکلاتی جبران ناپذیر روبه رو میکند. در مجله دلتا به نکات مهمی در خصوص خرید ملک ورثه ای اشاره شده است
خرید ملک ورثه ای
اولین نکته مهم در خرید املاک موروثی، این است که ملک به نام متوفی باشد. به طور مثال ملکی که در مالکیت همسر فوت شده است ملک موروثی محسوب نمیشود و ورثه نمی‌توانند آن را با عنوان ملک موروثی بفروشند. بنابراین برای اطمینان لازم است خریدار سند ملک را ببیند تا جزییات آن مشخص شود.
گواهی انحصار وراثت
در مقررات ارث، گواهی انحصار وراثت لازم است. این گواهی به درخواست هریک از ورثه در محاکم دادگستری صادر می‌شود تا وارثان فرد فوت شده، به شکل قانونی مشخص شوند. در واقع برای خرید و فروش املاک مورثی یکی از مدارکی که لازم است همین گواهی انحصار وراثت است تا معلوم شود با چه کسانی باید این معامله صورت گیرد.
نبودن یکی از وراث در خرید ملک ورثه ای
معمولاً وارثان بر سر فروختن یا نفروختن سهم خود اختلاف دارند. شاید بتوان گفت یکی از دلایل اصلی رها شدن املاک موروثی همین موضوع است. باید در نظر داشت خریداران زمانی می‌توانند ملک موروثی را بخرند که همه ورثه بخواهند سهم خود را بفروشند. بنابراین خریداران نمی‌توانند ملک موروثی را تفکیک و سهم یکی از وراث را خریداری کنند و سهم یکی دیگر از آن‌ها را نخرند. همه وارثان یا وکلای آن‌ها باید هنگام نوشتن مبایعه‌نامه حضور داشته و آن را امضا کنند.
چه کسانی می توانند وکیل وارثان باشند؟
در خرید و فروش املاک موروثی گاهی برخی از وارثان در ایران اقامت ندارند و نمی‌توانند در زمان معامله حضور داشته باشند. بنابراین لازم است وکلای این افراد هنگام قرارداد حتماً حضور داشته باشند. اما چند نکته مهم که باید در این زمینه رعایت شود در ادامه ذکر شده است.
۱. وکیل باید وکالتنامه رسمی و معتبر داشته باشد و وکالتنامه‌های دست‌نویس و شفاهی اعتبار ندارد.
۲. وکالتنامه باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد.
۳. وکالتنامه و حدود اختیار وکیل بررسی شود. وکیل باید دو مجوز فروش و دریافت پول ملک معامله شده را از سوی ورثه داشته باشد. زیرا ممکن است بعدا ورثه مدعی شوند که در وکالتنامه اجازه دریافت پول را به وکیل نداده و مجدداً از خریدار درخواست پول کنند.
پرداخت مبلغ به هریک از ورثه
در خرید و فروش املاک موروثی یکی از نکاتی که باید رعایت شود، نحوه پرداخت مبلغ مورد معامله است. معمولاً خریدار کل مبلغ معامله را به یکی از وارثان می‌دهد تا آن‌ها بین خود تقسیم کنند، که این اشتباهی بزرگ است. خریدار باید سهم هر یک از ورثه را جداگانه پرداخت کند تا بعداً کسی مدعی نشود.
وارثان صغیر در خرید ملک ورثه ای
به گواهی انحصار وراثت با دقت توجه شود که فرد صغیر بین وراث وجود دارد یا خیر. زیرا طبق قانون، افراد نمی‌توانند ارث فرد صغیر را بخرند یا با او معامله کنند. در این موارد قانون برای فرد صغیر، قیم در نظر می‌گیرد و خریدار برای خرید املاک موروثی با قیم طرف است. بنابراین اگر فرد صغیری بین ورثه باشد، باید قیم‌نامه هم جزء مدارک بررسی شود. نکته بعدی این است که قانون به قیم اجازه فروش اموال فرد صغیر را نداده است. او باید برای این موضوع از دادسرا اجازه بگیرد. این مجوز هم هنگام معامله باید رویت شود، تا معامله به شکل قانونی و صحیح صورت گیرد.
مفاصا حساب مالیات بر ارث
مفاصا حساب مالیات بر ارث یکی از مدارکی است که برای خرید و فروش املاک موروثی به آن نیاز است. طبق قانون، وارثان باید حداکثر تا ۶ ماه بعد از فوت، اظهارنامه مالیات بر ارث را ارائه دهند تا اداره مالیات با توجه به دارایی‌های منقول و غیرمنقول متوفی، پس از محاسبه بدهی‌ها، مالیات او را محاسبه کند و مفاصا حساب مالیاتی صادر شود. بنابراین ملکی که افراد قصد خرید آن را دارند، باید در فهرست اموال متوفی در این مفاصا حساب آمده باشد.
مطلب پیشنهادی: برای آشنایی بیشتر با مراحل انحصار وراثت مطلب “نکات مهم راجع به انحصار وراثت” را مطالعه کنید.
