نکات حقوقی در خرید و فروش خانه

مال یا کالایی که فروشنده به خریدار منتقل می‎کند، در قرارداد خرید و فروش، مبیع نام دارد. مبیع ممکن است کالا یا شئی ،ملک ، زمین یا آپارتمان باشد که در موضوع مطلب ما خانه است ، از نظر حقوقی شرایطی باید رعایت شود که در این نوشتار به آن می‎پردازیم.

فقط مالک می تواند بفروشد

خانه ای که فروخته می شود، باید متعلق به فروشنده باشد ویا فروشنده از طرف مالک برای فروش  نمایندگی داشته باشد. زیرا کسی که مالک چیزی نیست نمی‎تواند آن را بدون  داشتن اجازه از طرف مالک بفروشد.

 قابلیت نقل و انتقال خانه

از مهم‎ترین مواردی که باید در خرید و فروش  خانه مد نظر قرار گیرد این است که خرید و فروش آن به لحاظ قانونی ممنوع نباشد، زیرا  معامله‎ی چنین خانه‎ای باطل است . مثلاً ملک  توقیف شده یا در اصطلاح در بازداشت باشد. پس از آن که یک خانه از طریق اداره ثبت املاک توقیف شد، نقل و انتقال آن  ممنوع  می‎شود و اداره ثبت هیچ گونه انتقالی را در مورد آن ثبت نمی‎کند. اما ممکن است مالک، خانه را با یک قولنامه و بدون ثبت سند بفروشد. در این صورت، طبق نظر حقوقدان ها، چنین معامله‎ای نیز باطل خواهد بود و ملک به خریدار منتقل نمی شود.

تحویل خانه امکان داشته باشد

فروشنده باید بتواند خانه‎ایی  را که می فروشد،  برای تحویل آن قدرت و امکان کافی داشته باشد. قرارداد خرید و فروش خانه‎ای  که فروشنده، توانایی تحویل آن  را ندارد، باطل است مگر این که خریدار، خود بتواند خانه‎ی خریداری شده را  دراختیاربگیرد. مثلا فروشنده خانه‎ای را می فروشد که به دلیل تصرف غیرقانونی شخص دیگری نمی‎تواند ملک را به خریدار تحویل دهد.اما خریدار این شرایط را  قبول می‎کند و رفع تصرف و بیرون کردن مزاحمین از ملک را خود بر عهده می گیرد. در این صورت  قرارداد خرید و فروش صحیح است.

کم یا زیاد بودن مساحت خانه

اگر ملکی به شرط داشتن مساحت مشخص فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر ازآن مساحت است، خریدار حق دارد معامله را برهم بزند و اگر معلوم شود که از مساحت مشخص شده در سند بیشتر است، فروشنده می‌تواند آن را برهم بزند مگر این که در هردو صورت، دوطرف بر سر کم و زیاد بودن مساحت خانه با هم توافق کنند.

در قرارداد خرید و فروش خانه  در صورتی که ملک فروخته شده، به طور خاص، مشخص و معین  شده باشد، اگر بعداز قرارداد معلوم شود که آن خانه‎ی مورد معامله ، وجود خارجی نداشته، معامله باطل است.

برای مطالعه بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.