قوانین بسیار مهم که هر موجر و مستاجری باید بدانند

نکات حقوقی مهم و زیادی در زمینه قرارداد اجاره وجود دارد که دانستن آن چه برای مستاجرین و چه برای موجرین، لازم است تا مبادا دچار مشکلات حقوقی بعدی شوند. در این نوشتار از مجله دلتا موضوع قوانین مهم برای موجر و مستاجر را بررسی می‌کنیم.

•  پرداخت هزینه‌های خانه اجاره‌ای

ماده ۴۸۶ در این باره مقرر می‌دارد که تعمیرات و همه مخارجی که در عین مستاجره برای استفاده از آن لازم باشد بر عهده مالک یا موجر است. آن تعمیراتی که به خود عین ملک اجاره‌ای ربطی پیدا نمی‌کند با مستاجر است و به موجر یا مالک ارتباطی پیدا نمی‌کند.

•  انجام کارهای اضافی و تزئینات در واحد اجاره‌ای

نکته‌ای که باید به آن دقت کرد این است که اگر فرد مستأجر هزینه‌هایی را برای ملک انجام دهد یا مثلا تزئیناتی را برای ملک که جدا نشدنی است انجام دهد و از مالک و موجر اذن نداشته باشد هزینه آن را نمی‌تواند مطالبه کند مگر در مواردی که باعث سختی زندگی شود و اذن و دسترسی به موجر نباشد تا اجازه گرفته شود.

•  ذکر مدت در قرارداد اجاره

در قرارداد اجاره باید دقت کرد که مدتی برای آن ذکر شود و ذکر مدت در قرارداد علت اصلی صحیح بودن آن به حساب می‌آید زیرا در غیر این صورت آن اجاره باطل خواهد بود.

• عیب در مال اجاره‌ای

ماده ۴۷۸ مقرر می‌دارد که اگر عین اجاره‌ای عیب داشته باشد یا معیوب باشد مستاجر می‌تواند به علت این عیب قرارداد را فسخ کند اما اگر موجر عیب پیش آمده را تعمیر کند و از آن رفع عیب کند دیگر برای مستأجر حق فسخی پیش نخواهد آمد.

•  فوت مستاجر یا موجر و تکلیف اجاره

عقد اجاره عقدی لازم است و با فوت موجر یا مستاجر قرارداد اجاره تا پایان مدت باقی و پابرجاست. مگر آن که این امر در قرارداد قید شود که در صورت فوت مستاجر یا مالک اجاره منحل شود. اما در غیر این صورت در حالتی که مستاجر فوت شود اجاره به وراث وی می‌رسد.

•  انجام تغییرات توسط موجر

در قرارداد اجاره طرف توافق حاصله مستاجر مالک منافع شده است و در آن مدت از آن استفاده کامل خواهد کرد. در اینجا باید به عنوان یک مستاجر حقوق خود را بدانید که یکی از آنها این است که موجر نمی‌تواند در مدت اجاره تغییری در عین اجاره‌ای انجام دهد. برای مثال موجر نمی‌تواند به این دلیل که الان مصالح ساختمانی ارزان شده و قرار است بعدا گران شود و از قبل قصد داشته ملک اجاره‌ای را تغییراتی بدهد.

•  عیب دار شدن عین مستاجره یا خراب شدن عین مستاجره

یکی دیگر از قوانین مهم برای موجر و مستاجر آن است که مستاجر امین تلقی می‌شود و به این امین بودن احکامی بار می‌شود. مثل این که اگر در عین مستاجره خرابی به وجود آید وی مسئول نخواهد بود مگر آن‌که ثابت شود در نگهداری آن تعدی و تفریط کرده است.

•  شرط کردن ضمن اجاره

در ضمن اجاره مستاجر و موجر ممکن است شروط و توافقات فرعی داشته باشند برای مثال مستاجر ممکن است شرط کند و ضمن قرارداد اجاره که طرف چند مدت موجر موظف است که قسمت دیوارهای خانه را رنگ آمیزی یا دکوراسیون کند یا شروط دیگری که افراد ممکن است چه مربوط به اجاره یا غیر آن باشد انجام دهند در این صورت اگر هر کدام ضمن اجاره شرطی کرده باشند و دیگر از انجام شرط تخلف کند فردی که شرط به نفع وی بوده می‌تواند فوراً قرارداد اصلی اجاره را فسخ کند.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر مطلب آیا مرگ پایان قرارداد است؟ را مطالعه کنید.