فضولی ملکی موقوف! (بخش سوم)

فضولی ملکی موقوف! در این بخش قصد داریم از معامله فضولی و چگونگی فضولی ملکی در معامله صحبت کنیم.

در ابتدا بهتر است معامله‎ی فضولی را تعریف کنیم؛ معامله فضولی یعنی شخصی بدون اختیار و اطلاع مالک، ملک او را معامله کند. گاهی ممکن است این ملک را به‎جای  مالک بفروشد به این کار معامله‎ی فضولی تملیکی گفته می‎شود. یعنی ملک را به مالکیت فرد دیگری در می‎آورد، گاهی نیز ممکن است فردی از طرف مالک ملکی تعهدی نسبت به ملک او بدهد که این کار را معامله‎ی فضولی عهدی می‎گویند. یعنی فردی  فضولی کرده و تعهدی را به جای دیگری برای ملک دیگری به‌وجود آورده. پس با این توضیح، معامله فضولی هم به‌صورت تملیکی و هم عهدی قابل انجام است. 

توضیح را با یک مثال آغاز می‎کنیم؛ علی مالک خانه‎ای است و قصد فروش خانه را دارد برای این کار به دوستانش می‎گوید می‎خواهد خانه‎اش را بفروشد. رضا که یکی از دوستان نزدیک اوست محمد را به‌عنوان  مشتری  پیدا می‎کند. اما موضوع را به علی که مالک خانه است، اطلاع نمی‎دهد. محمد هم که از رابطه‎ی دوستی علی و رضا باخبر است فکر می‎کند رضا با اطلاع علی اقدام به فروش ملک او کرده. بنابراین نمی‎پرسد علی از این معامله  خبر دارد یا نه؟! خلاصه این‌که رضا هم پول را از محمد گرفته تا به مالک بدهد. در این میان فرقی نمی‎کند رضا با انگیزه‎ی خیرخواهانه و سرعت دادن به جریان فروش ملک برای علی معامله کرده یا سوء‌نیت داشته و قصدش کلاهبرداری بوده است. به هر حال بدون اطلاع علی که صاحب ملک است معامله کرده.

در اینجا اگر حتی رضا با داشتن وکالت‎نامه از طرف علی اقدام به فروش ملک او می‎کرد، نشان دهنده‎ی اطلاع علی از وقوع معامله و دادن اختیار به رضا برای فروش خانه به عنوان وکیلش بود و همه چیز طبق روال قانونی صحیح انجام می‎شد. اما در اینجا رضا ملک دوستش را بدون داشتن وکالت‎نامه و نمایندگی از طرف علی  و فقط با اتکا بر روابط دوستانه می‎فروشد. در واقع باید بگوییم برای علی  فضولی ملکی کرده است.

طبق قوانین حقوقی و کیفری رضا از جنبه‎ی حقوقی، مرتکب معامله‎ی فضولی و از جنبه‎ی کیفری مرتکب جرم فروش مال غیر شده است. ما این عمل رضا را در مزاح، فضولی ملکی می‌نامیم.

به‎طور کلی در معامله فضولی با سه شخص در ارتباط هستیم:

اول شخصی که مالک ملک است و ملکش توسط شخص دیگری بدون اطلاع او معامله شده، در اصطلاح حقوقی به او «غیر» می‌گویند مانند علی در این مثال.

دوم فروشنده‎، که ملک شخص دیگری را بدون اطلاع او معامله کرده که به او «فضول» گویند مانند رضا در این مثال.

سوم شخص خریدار، که ملک  شخص دیگری را خریداری کرده است و به او «اصیل» گفته می‌شود مانند محمد در مثالی که ذکر شد.

 حقوق و تکالیفی که طرف‎های معامله‎ی فضولی دارند

پس از اینکه معامله‎ای به‎طور فضولی منعقد شد تا زمانی‎که مالک از آن اطلاع نیافته غیرنافذ است. وقتی می‎گوییم معامله‎ای غیرنافذ است یعنی مطابق با اصول قانونی برای درستی و صحت آن تمام شرایط رعایت نشده است. یکی از مهم‎ترین شرایطی که سبب می‎شود معامله‎ای صحیح نباشد فقدان قصد طرفین است و از آن‎جا که در معامله‎ی فضولی قصد واقعی مالک در حین قرارداد معلوم نیست تا وقتی که قصدش آشکار نشود وضعیت معامله غیرنافذ است، اگر مالک آن را قبول کرد معامله کامل و صحیح و چنانچه مالک آن را رد کند معامله باطل می‎شود. به گونه‎ای که  گویی از اول معامله‎ای انجام نشده است. بنابراین مالک وظیفه دارد به محض اطلاع از معامله تصمیم بگیرد و در این کار تأخیر نکند تا موجب نشود خریدار ضرر کند.

نکته‎ی حائز اهمیت اینکه، در مواردی ممکن است مالک به محض اطلاع نتواند تصمیم بگیرد یا به مدت زمان بیشتری برای تصمیم گیری نیاز داشته باشد و این تعلل او باعث ضرر خریدار شود. در این صورت خریدار حق فسخ خواهد داشت. یعنی می‎تواند معامله را بر هم بزند و برای گرفتن مبلغی که پرداخت کرده به فروشنده رجوع کند.

البته اگر خریدار به فضولی بودن معامله آگاه باشد فقط می‎تواند مبلغ پرداختی را پس بگیرد اما در صورتی که نداند معامله فضولی بوده است علاوه بر مبلغ پرداختی باید خسارت بپردازد. خسارت هر چیزی است که مالک در صورت رجوع به خریدار، بابت ملکش که در تصرف خریدار است می‎تواند از او بگیرد. این را هم بدانید که مالک در زمانی که از فروش ملکش مطلع می‎شود برای گرفتن پول ملک و خسارت‎هایی که در این بین به او وارد شده، حق رجوع به فروشنده‎ی فضول و حق مراجعه به خریدار برایش محفوظ است.

همانطور که گفتیم اگر خریدار در زمان عقد قرارداد بداند معامله فضولی است یعنی بداند که ملک متعلق به غیر را خریداری می‎کند، مالک می‎تواند هم مبلغ قرارداد را که  همان پول حاصل از فروش خانه‎اش است و هم خساراتی را که بابت این معامله بر او وارد شده از خریدار بگیرد. در صورتی که خریدار نداند ملک غیر را می‎خرد، مالک می‎تواند از او فقط به اندازه‎ی مبلغ معامله یعنی همان پول خانه از او «خسارات» بگیرد.

برای مطالعه بیشتر به دانستنی‎های حقوقی ملکی مجله دلتا مراجعه کنید.