تخلیه ملک اجاره‎ای

تخلیه ملک اجاره‎ای از دغدغه‎های اغلب موجران و مستأجران است، چه زمانی که موعد قرار داد اجاره فرارسیده است و مستأجر ملک را تخلیه نمی کند چه زمانی که موجر، مستأجر را به تخلیه زود هنگام و پیش از پایان موعد قرار داد مجبور کند. در این مطلب این موضوع را بررسی می کنیم .

تخلیه ملک پیش از موعد توسط مستأجر

تخلیه‎ ملک پیش از موعد توسط مستأجر در صورت معیوب بودن ملک مورد اجاره و یا چنانچه دو طرف درباره فسخ قرارداد پیش از موعد ملک توافق کرده باشند امکان پذیر است.

برای مثال در قرارداد ذکر شده موجر تا تاریخی مشخص موظف است خانه را تعمیر کند، اگر تا تاریخ مورد نظر این کار صورت نگیرد مستأجر با توجه به توافق با موجر حق دارد قرارداد اجاره را فسخ و ملک را پیش از موعد تخلیه کند. در حالت‎های دیگر مستأجر باید یک یا دو ماه قبل از تخلیه به موجر اطلاع دهد.

بعد از آمادگی موجر مستأجر می‎تواند برای این کار  اقدام کند. در غیر این صورت مستأجر بطور ناگهانی حق فسخ قرارداد و حق تخلیه پیش از موعد را ندارد و قرارداد مذکور همچنان تا زمان اصلی خود پابرجا و مستأجر همچنان ملزم به پرداخت اجاره بهاست.

درمواردی برای تأخیر موجر و مستأجر در تخلیه و یا فسخ قرارداد پیش از موعد، خسارت در نظر گرفته و در قرارداد درج و مبلغ خسارت به هزینه اصلی اضافه خواهد شد.

تخلیه ملک پیش از موعد توسط موجر

اگر موجر بخواهد ملک خود را قبل از موعد از مستأجر پس بگیرد، باید با توجه به قوانین موجود عمل کند، و یا این موضوع در قرارداد ذکر و بین مستأجر و موجر توافق شده باشد؛ به طور مثال اگر در قرارداد ذکر شود که در صورت پرداخت نکردن اجاره‎بها، موجر حق دارد  قرارداد را فسخ کند، مستأجر باید طبق مورد توافق شده برای فسخ قرارداد ملک را تخلیه کند.

باید توجه داشت که تا زمان پایان مهلت قرار داد نمی‌توان مستأجر را مجبور به تخلیه ملک کرد مگر مطابق موارد مصرح در قانون یا اینکه در ضمن عقد اجاره در خصوص تخلیه زود‌تر از موعد توافق شده باشد.

در مواردی که مستأجر اجاره‎بها را پرداخت نمی‎کند یا خلاف شرایط مقرر در اجاره نامه عمل کرده باشد موجر می‌تواند صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند و دادگاه احکام فسخ  قرارداد اجاره‌ و تخلیه مورد اجاره را صادر می‌کند .

معمولا در قراردادهای اجاره این شرط وجود دارد که موجر یا مستأجر در صورتی که مایل به  بر هم زدن اجاره باشند یک یا دو ماه قبل  موضوع را به طرف مقابل اعلام کند. در این صورت موجر و مستأجر پس از تسویه حساب، قرارداد اجاره به پایان می‌رسد.

چنانچه برای دوطرف قرارداد در این مورد که آیا دارای حق فسخ هستند یا خیر تردید حاصل شود، اصل بر آن است که حق فسخ ندارند.

گاهی در پایان مدت اجاره، مستأجر از تخلیه‎ی ملک خودداری می‌کند،در این باره قانون راه‌حل‌هایی پیش‌بینی کرده ، به این صورت که درخواست برای تخلیه ملکی که موعد اجاره آن به پایان رسیده است به شورای حل اختلاف ارائه می‌شود. شورای حل اختلاف با احراز مالکیت یا ذی‌نفع بودن موجر دستور تخلیه را صادر خواهد کرد.

باید به این نکته توجه داشت که شورا دستور تخلیه صادر می‌کند نه حکم تخلیه و حکم تخلیه شامل تقاضای تخلیه پیش از پایان موعد  اجاره است،در این صورت موجر تقاضای فسخ قرارداد اجاره و تخلیه مورد اجاره را پیش از موعد به دلیل پرداخت نکردن اجاره‌بها مطرح می‎کند.

اگر موجر مبلغی به عنوان ودیعه از مستأجر دریافت کرده باشد صدور این دستور موکول به واریز آن وجه به صندوق دادگستری است. پس از ابلاغ این حکم به مستأجر، او مکلف است ظرف مهلت سه تا هفت روز پس از ابلاغ حکم نسبت به تخلیه ملک اقدام کند.

برای دیدن مطالب بیشتر به دانستنی‎های  حقوقی ملکی مجله دلتا مراجعه کنید.