حق فسخ، یکی از نگرانیهای اصلی طرفین معامله است. از این رو در این مقاله سعی میشود تا در ادامه مقاله گذشته به نکات تکمیلی و جذاب بیشتری بپردازیم تا موضوع حق فسخ برای شما عزیزان کاملا ساده و روان، روشن شود.
همانطور که شاهد بودید، در گزارش قبلی مجله دلتا بیشتر در خصوص تعریف و ماهیت حق فسخ قرارداد فروش ملک، بحث کردیم ولی در این مقاله سعی میکنیم تا با بررسی مثالهایی حقیقی و ساده نکات مهم و اساسی پشت پردهی حق فسخ را به طور کامل برای شما شرح دهیم.
یکی از نکات مهم و در عین حال کاربردی در خصوص حق فسخ قرارداد فروش املاک که باید از آن آگاه باشید و در شماره گذشته همین مقاله نیز اشاره کوتاهی به آن داشتیم، آن است که حق فسخ قرارداد فروش املاک حقی است یکطرفه، یعنی اساسا حق فسخ حقی یکجانبه محسوب میشود، پس شما به عنوان کسی که صاحب حق فسخ قرارداد فروش ملک هستید نیازی به رضایت یا موافقت طرف مقابل خود ندارید. اما این تمام ماجرا نیست…
در برخی از قراردادهای فروش ملک که شاید شما نیز با آن برخورد کرده باشید، شرطی جالب در خصوص حق فسخ قرارداد فروش ملک بیان میشود که قریب به اتفاق مردم به آسانی از کنار آن میگذرند یا اطلاعی در خصوص آن ندارند. پرونده زیر یکی از مثال های حقیقی در این خصوص محسوب میگردد:
در قرارداد فروش ملکی میان متعاملین با نامهای اختصاری م.ک به عنوان فروشنده و ب.ق به عنوان خریدار شرطی تحت این عنوان به درخواست فروشنده درج شده است:
« در صورتی که وجه چک تامین نشد یا به هر دلیل دیگر که منجر به پرداخت نشدن وجه چک یا چکهای مذکور در ماده ۳ این قرارداد در خصوص پرداخت ثمن معامله شود خیار فسخ برای فروشنده ایجاد میگردد و فروشنده میتواند راسا و یکطرفه قرارداد فروش ملک را فسخ نماید».
در نگاه اول شاید هیچ ایرادی در این شرط نبینید زیرا ما نیز در مقاله گذشته به یکطرفه بودن حق فسخ اشاره کردیم و شاید بر همان اساس آن را طبیعی و معمولی بپندارید. اما نکته قابل توجه راجع به این شرط که شاید فروشنده نیز از آن آگاهی کامل نداشته باشد این است که هر چند حق فسخ قرارداد فروش ملک حقی یکطرفه است اما صاحب حق فسخ نمیتواند بدون رجوع به دادگاه از حق فسخ خود استفاده کند، حتی اگر با فروشنده در ذیل قرارداد در خصوص آن به توافق رسیده باشد، زیرا شرط ذکر شده ذیل قواعد آمره قانونی(قواعدی که نمیتوان خلاف آن توافق نمود) قرار میگیرد و شرط خلاف آن قاعده حتی در قراردادهای خصوصی میان طرفین وجههی قانونی ندارد و عملا هیچ اثری در پی نخواهد داشت. پس فروشنده ملک که به گمان خود در این معامله دارای آزادی کامل در خصوص حق فسخ قرارداد فروش ملک بوده نمیتواند راسا و بدون رجوع به دادگاه قرارداد فروش را فسخ کند.
پس اگر شما به عنوان یکی از طرفین قرارداد فروش(اجاره) ملک با چنین شرطی مواجه شدید یا درخواست درج چنین شرطی در معامله را داشتید حتما به این نکته توجه کافی داشته باشید که حق فسخ هرچند در ظاهر یکطرفه است، اما بدون دخالت دادگاه و صرفا با اراده یکی از طرفین قرارداد امکان پذیر نیست.
سومین نکتهی طلایی حقوقی که مجله دلتا به شما توصیه میکند آن است که حتما کلیه مندرجات قرارداد را با دقت بخوانید، زیرا اصولا در قراردادهای فروش ملک، شروطی از پیش تعیین شده (چاپی)(تیپ) وجود دارد که شما فقط ذیل آن را امضا میکنید و امضای شما نشان از تایید آن شروط است. یکی از این شروط که در خصوص حق فسخ قرارداد فروش ملک مطرح میشود، اسقاط کافه خیارات «ساقط کردن کلیه اختیارات برای فسخ معامله» است.
با وجود چنین شرطی شما دیگر حق فسخ قرارداد را نخواهید داشت زیرا تمام اختیارات خود را در خصوص حق فسخ ساقط کردهاید، پس یا میبایست آن شرط را حذف کنید یا اینکه در توضیحات قرارداد خلاف آن را مقرر دارید، زیرا در غیر اینصورت شما حق فسخ قرارداد فروش ملک را از دست خواهید داد…
