خسارت قرارداد چگونه تعیین می‌شود؟

هدف از تعیین خسارت برای قرارداد این است که هر یک از دوطرف به آرامش نسبی برسند. در واقع این کار یک محکم کاری است که خیال هر یک از دو طرف را در برابر اقدامات طرف دیگر معامله راحت می‌کند. قید خسارت قرارداد ملکی به نوعی تضمین کننده انجام دادن تعهدات ذکر شده در قرارداد محسوب می‌شود. بنابراین، در صورتی که هر یک از دوطرف به تعهدات قید شده در قراردادهای ملکی در بازه زمانی مشخص عمل نکنند، موظف خواهند بود تا مبلغی را به عنوان خسارت قرارداد به طرف مقابل پرداخت کند. در این نوشتار از مجله دلتا درباره خسارت قرارداد بیشتر توضیح داده شده است.

اگر همیشه تردید دارید، دست نگه دارید!

اگر از افرادی هستید که همواره در خرید‌های خود دچار تردید می‌شوید، بهتر است خوب حواستان را جمع کنید! زیرا اگر معمولا از خرید‌های خود پشیمان می‌شوید و به فکر پس دادن آنها هستید، احتمالا در خرید خانه و یا سایر معاملات ملکی با مشکلات جدی مواجه خواهید شد. چون در مورد قراردادهای ملکی ماجرا کمی متفاوت است و در صورتی که تصمیم بگیرید معامله ملکی خود را بر هم بزنید، باید هزینه‌های بالایی پرداخت کنید. بنابراین جز در شرایط خاص که از سوی قانون تعیین می‌شود، نمی‌توانید معاملات خود را بدون پرداخت خسارت قرارداد بر هم زنید.

تعیین خسارت قرارداد ملکی

همان طور که گفته شد، هدف اصلی از تعیین خسارت قرارداد این است که دوطرف به تعهدات خود پایبند باشند. متاسفانه بسیاری از افراد به این مسئله توجه جدی ندارند و فقط در زمانی که با طرف دیگر معامله به مشکل می‌خورند، توجهشان به این مطلب جلب می‌شود، زیرا در معاملات ملکی، بیشتر توجه آنها به قیمت ملک است و چندان توجهی به قیمت خسارت قرارداد تعیین شده ندارند. در این مواقع ممکن است به دلیل یک بی‌توجهی ساده، کیفیت زندگی هریک از طرف‌های معامله در آینده دستخوش اتفاقات ناخوشایندی شود.

کمبود وقت، بی‌توجهی و ناآشنایی به اصول و مقررات تنظیم قراردادها از موارد اصلی بروز مشکلات در پرداخت خسارت ها به شمار می‌روند. بسیاری از افراد به علت بی‌توجهی به قرارداد در زمان انعقاد آن، دچار ورشکستگی شده ، به زندان افتاده و یا موقعیت‌های پیشین خود را برای همیشه از دست داده اند. به همین سبب بهتر است در زمان انجام دادن معاملات املاک، بسیار دقت و یا با افراد با تجربه در این خصوص مشورت کنید.

پرسش: چطور می‌توان در تعیین خسارت قرارداد منصفانه رفتار کرد؟

در پاسخ به این پرسش باید گفت : برای تعیین خسارت‌های روزانه باید ۴ صفر را از قیمت کل ثمن معامله کسر و مبلغی را که باقی می‌ماند به عنوان خسارت روزانه اعلام کنیم. به عنوان مثال اگر ملکی که قصد معامله آن را داریم ارزشی ۴۰۰ میلیون تومانی داشته باشد، برای تعیین خسارت روزانه آن باید ۴ صفر این قیمت را حذف کنیم. به این ترتیب مبلغ باقی مانده ۴۰ هزارتومان خواهد شد که این مبلغ همان قیمت خسارت روزانه خواهد بود.

برای تعیین خسارت‌های ثابت روال کار کمی متفاوت خواهد بود. برای تعیین مبلغ این نوع از خسارت نیز باید ده درصد از مبلغ کل ثمن معامله را در نظر گرفت. به عنوان مثال برای تعیین خسارت ثابت همان خانه ۴۰۰ میلیون تومانی، باید ۱۰ درصد از مبلغ کل را محاسبه کرد. ۱۰ درصد ارزش کل خانه، ۴۰ میلیون تومان خواهد بود که این مبلغ به عنوان خسارت ثابت در نظر گرفته می‌شود.

خسارت ثابت و مزایا و معایب آن

در خسارت ثابت، اگر دوطرف معامله حتی یک روز هم در انجام دادن تعهدات خود غفلت و کوتاهی کنند، موظف به پرداخت جریمه ای سنگین خواهند شد که البته از نگاه بسیاری از افراد پرداخت چنین خسارتی چندان هم منصفانه نیست! این ویژگی را می‌توان به عنوان اصلی ترین عیوب خسارت ثابت دانست.

از سوی دیگر، این مبلغ در یک روز تا چندین سال هیچ گونه تغییر و افزایشی نخواهد داشت. یعنی در صورت سرباز زدن هر یک از طرف های معامله در انجام دادن تعهدات خود از یک روز تا چند سال هیچ فرقی در پرداخت خسارت ثابت تعیین شده به وجود نخواهد آمد که این ویژگی را می‌توان از مزایای اصلی خسارت ثابت دانست.

خسارت روز شمار و مزایا و معایب آن

شاید مهم ترین عیب خسارت روز شمار این باشد که اگر میزان خسارتی که برای این کار در نظر گرفته می‌شود نسبت به مبلغ کل ناچیز باشد، هیچ تاثیری مثبت به منظور پایبندی به قرارداد در هر یک از دوطرف معامله ایجاد نخواهد کرد و برای آنها الزامی برای انجام تعهداتشان به وجود نمی آورد.

در صورتی که هر یک از طرف های معامله به تعهدات خود عمل نکنند، با گذشت زمان موظف به پرداخت هزینه های بالاتری خواهند شد. زیرا با هر روز دیرکرد در انجام دادن تعهدات ضمن قرارداد، مبلغ این خسارت افزایش می یابد. مخصوصا در مواقعی که برای خسارت روزشمار مبلغ بالایی در نظر گرفته شده باشد.