نکات مهم خرید ملک

دانستن نکته‌های ضروری و حقوقی هنگام خرید ملک اهمیتی بسیار دارد و آگاه نبودن از آن‌ها گاه مشکلاتی را برای خریدار ایجاد می‌کند. در مجله دلتا  نکات مهم خرید ملک که باید مورد توجه قرار گیرد بررسی شده است.

موقوفه بودن ملک

از نکته‌های مهم حقوقی هنگام خرید ملک بررسی موقوفه بودن آن است. تصور بسیاری از مردم این است که املاک وقفی فقط در قالب حسینیه، مدرسه، بیمارستان و … است. اما بسیاری از املاک وقفی در اجاره و اختیار اشخاص برای کاربری‌های مسکونی یا تجاری قرار دارد.
به طور کلی معامله املاک وقفی جایز نیست و چنین املاکی از نظر قانون قابل خرید و فروش نیست. شایان ذکراست حقوق مربوط به املاک وقفی در شرایطی مانند صلح منافع و اجاره قابلیت انتقال به غیر را دارند و هیچ گاه خود زمین به مالکیت کسی در نخواهد آمد. انتقال منافع یا حقوق ملک وقفی هم باید با رعایت ضوابط مربوط به اموال موقوفه انجام شود. بررسی موقوفه بودن یا نبودن ملک با مراجعه و استعلام از سازمان اوقاف مشخص می‌شود.

ورثه ای بودن ملک

اگر مورد معامله از طریق ارث به فروشنده رسیده باشد، هنگام عقد قرارداد علاوه بر اسناد ملک، مدارک زیر باید رویت شود:
۱. گواهی انحصار وراثت
۲. مفاصا حساب مالیات بر ارث ملک
۳. بررسی اسناد ملک
اولین و مهمترین گام در بررسی و ارزیابی حقوقی ملک، بررسی اسناد مربوط به ملک است. اسناد ملک، نشان‌دهنده بسیاری از واقعیت‌هایی است که ممکن است مالکان آن را پنهان کنند و یا از آن بی‌خبر باشند. به همین دلیل هنگام خرید باید به مندرجات اسناد ملک توجه شود.
مهمترین اسنادی که باید بررسی شود عبارت است از سند مالکیت ملک که ممکن است به صورت تک برگ و یا دفترچه‌ای باشد، سند قطعی غیرمنقول که اصطلاحاً به آن بنچاق هم گفته می‌شود، گواهی پایانکار ملک و صورت مجلس تفکیکی
مهمترین نکاتی که در این اسناد باید مورد بررسی قرار گیرد شامل : مساحت ملک، موقعیت ملک، آخرین مالکان، مشخصات توابع ملک مثل پارکینگ، انباری و انشعابات، میزان سهم فروشنده در ملک، محدودیت‌های احتمالی نقل و انتقال مثل در رهن بودن و در نهایت حقوق اشخاص دیگر در ملک؛ نکته بسیار مهم این است که حتما این بررسی با رویت اصل اسناد انجام شود و به کپی اسناد اکتفا نشود.

در رهن بودن ملک

در صورتی که ملکی در رهن باشد امکان انتقال آن به خریدار وجود ندارد و در واقع معامله چنین املاکی غیرقانونی است و تا زمانی که ملک از رهن خارج یا رضایت و اجازه مرتهن (کسی که ملک در رهن اوست) گرفته نشود، امکان تنظیم سند رسمی به نام خریدار میسر نیست. اگر ملکی در رهن باشد با مراجعه به سند رسمی می‌توان این موضوع را متوجه شد. زیرا در رهن بودن ملک در سند رسمی درج می‎شود.

بررسی توقیف بودن ملک

یکی از نکات مهم خرید ملک بررسی عدم توقیف و بازداشت بودن ملک است. ممکن است ملک بر اساس دستور دادگاه و یا اجراییه اداره اجرای ثبت، در توقیف باشد. معامله چنین املاکی غیرقانونی است و امکان تنظیم سند رسمی به نام خریدار تا زمان رفع توقیف وجود ندارد. همانگونه که قبلا گفته شد، تنها راه احراز و شناسایی بازداشت نبودن ملک، استعلام از اداره ثبت اسناد مربوطه است.

بررسی حقوق و منافع دیگران در ملک

ممکن است اشخاص ثالث به نحوی نسبت به ملک، حقوقی داشته باشند که این حقوق مانع بهره‌برداری کامل خریدار از ملک شود. به عنوان مثال ممکن است شخصی نسبت به ملک دارای حق انتفاع یعنی؛ حق سکونت و بهره‌برداری از ملک را داشته باشد.

پیشنهاد مطالعه : برای آشنایی بیشتر تضمین در معاملات ملکی “معاملات ملکی و تضمین آن” را مطالعه کنید.