شرایط فروش ملک مشاع

ملک مشاع ملکی است که بین دو یا چند نفر مشترک است. به عنوان مثال، شخص «الف» مالک شش دانگ یک باب مغازه است و دو دانگ آن را به طور مشاع به شخص «ب» می‫‌فروشد. به این ترتیب «الف» و «ب» هر دو مالک مغازه می‌‫شوند. در ملک مشاع، هر شریک نسبت به جزء جزء ملک، مالکیت دارد. به همین دلیل برای فروش این گونه املاک باید شرایطی فراهم باشد. در مجله دلتا به بررسی شرایط فروش ملک مشاع با توجه به قانون پرداخته شده است.

شرایط فروش ملک مشاع

هر چند فروش ملک مشاع به علت تعدد مالکان و عموماً اختلاف میان ایشان، ممکن است دشوار باشد و حتی معمولاً در مقایسه با ملکی که یک مالک دارد (ملک مفروز) معمولاً افت قیمت خواهد داشت، اما باید بدانیم که هریک از مالکان مشاع بدون اجازه دیگر مالکان، حق دارد نسبت به سهمی که مالک است به فروش یا اجاره ملک اقدام کند. به این‌گونه اقدامات در اصطلاح «تصرفات حقوقی» گفته می‫‌شود.

تصرفات حقوقی در مقابل تصرفات مادی قرار دارد. تصرفات مادی یعنی تصرفاتی که نسبت به خود ملک صورت می‌گیرد. هر چند تصرفات حقوقی مثل فروش سهم مشاع از ملک طبق قانون امکانپذیر است، ولی هرگونه تصرف مادی در ملک مشاع منوط به اجازه تمام شرکاء با توجه به مالکیتِ مشترک افراد در هر جزء از ملک خواهد بود. برای مثال اگر احمد و علی مالکان مشاعی ملکی باشند، تصرفات مادی هر کدام در مال مشترک منوط به اجازه شریک دیگر است. حال اگر احمد سهم خود را بفروشد، این فروش از لحاظ قانونی درست است و مانعی ندارد. اما اگر پس از انتقال مالکیت، خریدار بخواهد به عنوان مالک جدید در ملک حاضر شده و سکونت یا هر تصرفی مثل بازسازی انجام دهد و علی راضی به این عمل نباشد، می‌تواند مانع از تصرفات خریدار جدید شود و این جلوگیرى از طرف علی قانونی است. به دلیل همین مشکلاتی که در ملک مشاع وجود دارد، مالکان سعی می‌کنند به این وضعیت خاتمه داده و ملک را از حالت مشاع خارج کنند.
در ادامه راه‌های گوناگون پایان دادن به وضعیت ملک مشاع بیان می‌شود.

دعوای فروش مال مشاع

در صورت بروز اختلاف بین شرکا دو راهکار قانونی برای پایان دادن به شراکت در ملک مشاع وجود دارد که عبارتست از :

۱. فروش ملک مشاع

۲. افراز ؛ در واقع زمانی که شرکای ملک مشاع دچار اختلاف با یکدیگر شوند، هر یک از شرکا می‫‌تواند برای تقسیم ملک، که به اصطلاح قوانین ثبتی افراز نامیده می‫‌شود، اقدام کند.

مرجع صالح برای تقسیم ملک مشاع

اگر ملک مورد نظر در دفاتر اسناد رسمی ثبت نشده باشد، مرجع صالح دادگاه محل وقوع ملک خواهد بود. اما در مواردی که ملک دارای سوابق ثبتی در دفتر املاک باشد، درخواست تقسیم ملک مشترک (که به آن افراز می‌گویند) از اداره ثبت محلی که ملک در آنجا واقع شده، به عمل خواهد آمد. در صورتی ‌که واحد ثبتی پس از بررسی، امکان افراز به دلایلی از جمله مساحت ملک را موافقت نکند، متقاضی باید به دادگستری مراجعه و طرح دعوا کند.

پیشنهاد مطالعه : برای آشنایی بیشتر با اجاره ملک مشاع “اجاره ملک مشاع بدون رضایت شریک” را مطالعه کنید.