معاملات ملکى از جمله معاملات رایج و بسیار مهم است. خریدار و فروشنده ملک با توجه به قوانین و مقرراتی که در این خصوص وضع شده می‌توانند از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری و به نوعی معاملات ملکی خود را تضمین کنند. در مجله دلتا به بررسی اقداماتی به منظور تضمین معاملات ملکی پرداخته شده است.
احراز مالکیت فروشنده
مهم‌ترین نکته‌ای که خریدار باید به آن توجه کند احراز و مشخص شدن مالکیت و اختیارات فروشنده است. در این خصوص توجه به چند نکته الزامی است.
۱. مطابق قانون فروشنده باید مالک ملکی باشد که به فروش می‌رساند و یا اینکه از سوی فروشنده ملک، وکالت‌نامه رسمی مبنی بر فروش ملک مذکور را داشته باشد.
۲. گاهی ممکن است ملک متعلق به چند نفر به صورت مشاع و مشترک باشد. در این موارد در هنگام فروش باید کلیه مالکان حاضر بوده و با اعلام رضایت خود، قرارداد را امضاء کنند و یا یک نفر را به عنوان وکیل خود در فروش ملک مشاع قرار دهند. در این صورت وکالت‌نامه باید به صورت رسمی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم و در آن صراحتاً اجازه فروش ملک مذکور به وکیل داده شود. همچنین وکیل علاوه بر وکالت در فروش، باید وکالت در دریافت مبلغ معامله را نیز داشته باشد.
۳. برای احراز مالکیت فروشنده باید به اسناد رسمی ارائه شده از جانب وی توجه شود، همچنین باید به مشخصات هویتی شخص فروشنده در سند مالکیت نیز توجه کرد که با مدارک شناسایی وی مطابقت داشته باشد.
۴. در صورتی که ملک سند رسمی نداشته باشد، باید به مبایعه‌نامه‌ای که فروشنده فعلی، ملک را از فروشنده قبلی خریداری کرده است توجه شود.
۵. اگر ملک به صورت وکالتی فروخته شود، باید توجه داشت که قبلاً طی قرارداد رسمی به دیگری فروخته نشده باشد. برای احراز این موضوع می‌توان از اداره ثبت اسناد و دیگر مراجع مربوط استعلام گرفت.
۶. طبق قانون ثبت، دولت کسی را که ملک به نام او ثبت و یا کسی را که ملک به او منتقل و در دفتر املاک ثبت شده است مالک میشناسد. بنابراین هرگونه نقل و انتقال ملک بدون سند، از امتیازات و حمایت‌های قانون اسناد رسمی برخوردار نخواهد شد و برای حل اختلافات احتمالی این معامله‌ها باید به مراجع قضایی مراجعه کرد.
تطبیق مشخصات ملک با مشخصات سند
یکی از موارد تضمین معاملات ملکی این است که قبل از انجام دادن معامله با حضور در محل وقوع ملک و مشاهده آن، مشخصات مندرج در سند ملک از جمله نشانی ملک، پلاک ثبتی، کد پستی، امکانات ملک و … با مشخصات واقعی ملک تطبیق داده شود.
آزاد بودن ملک
گاهی ممکن است فروشنده ملک خود را برای گرفتن وام در رهن بانک گذاشته باشد یا اینکه ملک در اجرای حکم صادر شده از مراجع قضایی، بازداشت شده باشد. برای خرید و فروش این‌گونه املاک که در رهن یا بازداشت است، می‌توان مبایعه‌نامه تنظیم کرد، ولی تنظیم سند رسمی منوط به فک رهن یا رفع بازداشت از ملک است. در غیر این صورت خرید و فروش ملک با منع قانونی مواجه می‌شود.
دریافت مفاصا حساب های لازم
فروشنده موظف است قبل از تحویل ملک به خریدار، بدهی‌های ملک را به سازمان‌های مانند شهرداری و اداره مالیات و همچنین بدهی‌های مربوط به شارژ و آب و برق و … ساختمان را پرداخت کند و مفاصا حساب و رسید پرداخت را به خریدار تحویل دهد. خریدار نیز می‌تواند با دریافت استعلام از اداره‌های مذکور، نسبت به صحت و تأیید مفاصا حساب‌ها مطمئن شود.
تعیین تکلیف قرارداد اجاره ملک
در مواردی که ملک مورد معامله در اجاره دیگری است، باید قبل از خرید آن ملک و تنظیم سند، تکلیف قرارداد اجاره را با حضور مستأجر مشخص کرد تا مشکلی در این خصوص برای خریدار ایجاد نشود. معمولاً پس از خرید ملک، قرارداد اجاره نیز به مالک جدید منتقل می‌شود.
تصریح به انتقال پارکینگ و انباری
در صورتیکه طرف‌های معامله به انتقال پارکینگ و انباری نیز توافق کنند، لازم است که این موضوع همراه با مشخصات دقیق آن‌ها در مبایعه‌نامه یا سند ذکر شود. در مواردی که ملک دارای بیش از یک پارکینگ باشد، برای انتقال تمام آن‌ها باید در اسناد، انتقال تمام آن‌ها ذکر شود.
پیشنهاد مطالعه : برای آشنایی بیشتر با نحوه پرداخت مبلغ در معاملات ملکی “نحوه پرداخت پول در معاملات ملک” را مطالعه کنید.
مسعود
۱ فروردین ۱۳۹۹ در ۸:۵۹ ب٫ظ
بسیار آموزنده و مفید بود ممنون
ناشناس
۲۶ اسفند ۱۳۹۸ در ۳:۴۶ ب٫ظ
ناشناس
۱۴ اسفند ۱۳۹۸ در ۱۱:۱۸ ق٫ظ