مقررات نوسازی ساختمان و چگونگی حل اختلاف مالکان

نوسازی ساختمان همان قدر که می‌تواند در ظاهر و زیبایی ساختمان تاثیر گذار و مفید باشد گاهی می‌تواند باعث بروز مشکلات و گرفتاری برای اهالی یک مجتمع و آپارتمان هم باشد به این صورت که گاهی مالکان واحد‌های یک ساختمان درباره نوسازی آن با یکدیگر به اختلاف برمی‌خورند. و این اختلاف نظرها تا جایی پیش می‌رود که حتی کار به دادگاه می‌رسد. در مجله دلتا چگونگی حل اختلافات مالکان در خصوص نوسازی ساختمان مورد بررسی قرار گرفته است. در ادامه با ما همراه باشید.

مراجعه به شورای حل اختلاف

در مواردی که برخی از همسایگان موافق و برخی دیگر مخالف نوسازی ساختمان باشند و به همین دلیل با مشکل مواجه شوند، برای حل اختلافات باید به شورای حل اختلاف مراجعه کنند. به این صورت که کسی که خواهان نوسازی ساختمان است، باید دادخواست خود مبنی بر «تمایل به نوسازی» را به شورای حل اختلاف ارائه دهد. شورا نیز بعد از بررسی، موضوع را برای رسیدگی تخصصی و تشخیص نهایی فرسودگی ساختمان به سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری واگذار می کند. کارشناسان تشخیص می‌دهند که آیا عمر مفید ساختمان به پایان رسیده یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده است یا خیر. بنابراین اگر کارشناسان تشخیص دهند که ادامه زندگی در ساختمان، خطر یا ضرر مالی و جانی به همراه دارد، با بازسازی آن موافقت می‌کنند.

اختلاف نظر کارشناسان در مورد نوسازی ساختمان

گاهی میان کارشناسان دادگستری نیز در خصوص نوسازی، اختلاف نظر ایجاد می‌شود. در این مواقع، قاضی رأی را بر اساس نظر اکثریت کارشناسان صادر می‌کند.

نحوه انتخاب کارشناسان دادگستری

بر اساس قانون، مالکان می‌توانند کارشناسان را انتخاب کنند. اگر هم مالکان ساختمان برای انتخاب کارشناس تفاهم نداشته باشند، وزارت مسکن و شهرسازی، با درخواست مدیر یا هیأت‌ مدیره، خود به انتخاب کارشناس مبادرت می کند.

حکم دادگاه مبنی بر نوسازی ساختمان

بر اساس قانون تملک آپارتمان‌ ها: «در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری، عمر مفید ساختمان به پایان رسیده یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمت ‌های اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند، می‌توانند بر اساس حکم دادگاه، با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکانی که از همکاری خودداری می‌ورزند، نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام کنند.»
به این ترتیب حقوق ساکنان مخالف نوسازی هم رعایت می‌شود. در واقع، حتی اگر کارشناسان رسمی دادگستری، حق را به موافقان تجدید بنا بدهند و رأی نوسازی ساختمان از سوی قاضی صادر شود، باز هم قانون برای مخالفان نوسازی حق و حقوقی قائل است و موافقان هم نمی‌توانند بدون تأمین مسکن یا محل زندگی برای ساکنان مخالف، نوسازی آپارتمان را آغاز کنند. بنابراین موافقان برای شروع نوسازی باید مسکنی متناسب با شأن همسایه‌ های مخالف تهیه و بعد از نقل مکان آن‌ ها به خانه جدید، نوسازی ساختمان را شروع کنند.

توقیف اموال ساکنان مخالف نوسازی ساختمان

بعد از این که عملیات بازسازی به پایان برسد و سهم هر یک از واحد‌ها اعم موافقان و مخالفان و هزینه‌ های بازسازی مشخص شود، سهم مالکان مخالف و مبلغی که برای اجاره مسکن برای آن‌ ها پرداخت شده است، از آن‌ها پس گرفته می‌شود. اگر هم این افراد توانایی پرداخت بدهی ‌شان را نداشته باشند، ساکنان طلبکار می‌توانند حکم توقیف اموال بدهکار را بگیرند. بنابراین برای پرداخت شدن بدهی و در صورت دریافت حکم توقیف اموال، همان ملکی که نوسازی شده است، توقیف می‌شود تا ساکنان طلبکار بتوانند طلب خود را دریافت کنند.

دستور تخلیه چه زمانی صادر می‌شود؟

گاهی پس از انجام تمام اقدامات قانونی و اعلام نظر و حکم دادگاه مبنی بر نوسازی ساختمان، باز هم برخی مخالفان این امر، آپارتمان خود را ترک نمی‌کنند و بر مخالفت خود اصرار می‌ورزند. در این گونه موارد اجرای مقررات  قانونی  می تواند به اختلاف ها پایان دهد. و این اختیار را به مدیر ساختمان می‌دهد که با مالک متخلف برخورد کند. در این مواقع، با درخواست مدیر یا مدیران ساختمان، رییس دادگستری یا رییس مجتمع قضایی محل، دستور تخلیه آپارتمان های مخالفان را صادر می کند.