فسخ قرارداد خرید مسکن ؛ و نکات حقوقی آن

فسخ قرارداد ملک می‌تواند دلایل متعددی داشته باشد. به گزارش مجله دلتا فسخ قرارداد حقی است که با توافق طرف های قرارداد به وجود می‌آید یا به وسیله حکم قانون ایجاد می‌شود و این حق برای یکی از طرف ها یا هر دو یا یک شخص ثالث محفوظ است. در ادامه به بررسی عوامل و دلایلی که موجب فسخ قرارداد خرید مسکن می‌شوند می‌پردازیم.

فسخ قرارداد ملک

فسخ در لغت به معنای نقض یا از بین بردن آمده است و در معنای دیگر به آن انحلال ارادی قرارداد نیز گفته می‌شود. فسخ در اصطلاح حقوقی به معنی پایان دادن و انحلال یک قرارداد توسط یکی از طرف های قرارداد یا یک شخص ثالث است. فسخ قرارداد فقط در عقود لازم صورت می‌گیرد زیرا در عقود جایز هر کدام از طرف ها می‌تواند هر زمان که اراده کند، عقد را بر هم بزند. «عقد لازم، عقدی است که هیچ یک از طرف های معامله حق فسخ آن را نداشته باشند، مگر در مواردی که قانون تعیین کرده است.»

شرایط فسخ قرارداد ملک

طبق قانون برای فسخ قرارداد باید شرایطی وجود داشته باشد که عبارتند از:
۱.قصد طرف ها،شخص باید اراده و قصد فسخ معامله را داشته باشد.
۲.رضایت، فسخ‌کننده باید راضی به فسخ معامله باشد و اگر با اکراه یا اجبار معامله را فسخ کند، از نظر حقوقی اعتبار ندارد.
۳.اهلیت، فرد باید از نظر عقلی و سن شرایط لازم برای فسخ را داشته باشد.

شایان ذکر است که برهم زدن قرارداد از سوی دو طرف در اصطلاح حقوقی اقاله گفته می‌شود. اقاله فقط مربوط به طرف های قرارداد است و شخص دیگری این اختیار را ندارد. حتی اگر یکی از دو طرف فوت کند ورثه‎ آن ‎ها نمی‎توانند قرارداد را بر هم زنند در حالی که در فسخ قرارداد چنین نیست و حق فسخ قرارداد به ورثه منتقل می‎شود. در قرارداد خرید مسکن نیز دو طرف می‎توانند در زمان حیات خود قرارداد را اقاله کنند و فرق آن با فسخ قرارداد در این است که هر کدام از دو طرف هر چیزی را که به واسطه‎ قرارداد خرید مسکن به دست آورده است با اقاله به طرف مقابل پس می‎دهد.

پرداخت ضرر و زیان فسخ قرارداد

یکی از مواردی که در قولنامه‌ ها برای معامله یک ملک قید می‌شود، این است که اگر هر یک از دو طرف قرارداد بنا به هر علت تمایل به فسخ قرارداد خرید مسکن داشته باشد، برای جبران خسارت ناشی از برهم خوردن معامله باید به ‌طرف مقابل ضرر و زیان بدهد، مبلغ این ضرر و زیان  مشخص نیست. ممکن است در متن قرارداد در این ‎باره مبلغی را برای جبران خسارت مقرر کرده باشند، در غیر این‎ صورت با طرح دعوا، دادگاه میزان ضرر و زیان را تعیین می‎کند و درخواست‌ کننده‎ فسخ با پرداخت مبلغ مذکور، می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

موارد فسخ معامله

مواردی که این حق و اختیار را به اشخاص می‌دهند تا یک معامله را فسخ کنند، «خیار» گفته می‌شوند. در ادامه به برخی از خیاراتی که موجب فسخ قرارداد می‌شوند اشاره شده است.
الف) خیار غبن؛ اگر فروشنده از قیمت جنس اطلاع نداشته باشد و جنس را ارزان تر از قیمت واقعی آن بفروشد، چنین فردی اصطلاحاً مغبون شناخته می‌شود و در نتیجه می‌تواند معامله را به هم بزند. به طور مثال، در معامله ای، اگر فروشنده برنج اعلای درجه یک را با برنج بی ارزش مخلوط کند و به اسم برنج درجه یک بفروشد، مشتری می‌تواند معامله را به هم بزند. یا اگر خریدار بفهمد مالی که خریداری کرده، معیوب است می‌تواند معامله را فسخ کند. به عنوان مثال حیوانی را بخرد و سپس بفهمد که یک چشم آن کور است، چنانچه آن عیب پیش از معامله در مال بوده و او نمی‌دانسته، می‌تواند معامله را به هم بزند، یا مابه‌التفاوت قیمت سالم و معیوب آن را بگیرد.

ب) وجود عیب و ایراد پیش از معامله؛ اگر پس از معامله، خریدار متوجه شود جنس قبل از معامله دارای عیب و ایراد بوده و او نمی‌دانسته، می‌تواند معامله را به هم بزند، یا مابه‌التفاوت قیمت سالم و معیوب را بگیرد. شایان ذکر است که اگر خریدار بعد از معامله، عیب مال را متوجه شودد و فورا معامله را بهم نزند، دیگر حق به هم زدن معامله را ندارد. این موضوع در مورد فروشنده نیز صدق می‌کند به این صورت که اگر در عوض ( مال مابه ازاء و جایگزین) مال بعد از معامله و قبل از تحویل گرفتن، عیبی پیدا شود، فروشنده می‌تواند معامله را به هم بزند یا می‌تواند تفاوت قیمت را بگیرد. برای فسخ معامله لازم است که فرد موضوع را به طرف مقابل اطلاع دهد یا اگر این اقدام مقدور و ممکن نیست، به دیگران اطلاع دهد که معامله را فسخ کرده است. در صورتی که خریدار بعد از خریدن جنس معیوب بودن آن را متوجه شود، اگر چه فروشنده حاضر نباشد، می‌تواند معامله را به هم بزند.

شایان ذکر است در قولنامه‌، حق فسخ قید شده و به امضای دو طرف معامله می‌رسد. در نتیجه در صورت بی‌ توجهی به این موضوع در متن قرارداد، امکان فسخ قرارداد وجود نخواهد داشت. افراد در خرید مسکن فقط با داشتن اختیاراتی که قانون می‌دهد و در متن قرارداد نوشته شده است، اجازه فسخ یا برهم زدن قرارداد را که در واقع همان پس دادن مسکن است دارند.