تفاوت بین عرصه و اعیان چیست؟

عرصه و اعیان ملک از جمله اصطلاحاتی است که در حوزه معاملات ملکی به کار می‌رود. برای بسیاری از افراد که تصمیم به خرید و فروش خانه دارند این سؤال ایجاد می‌شود که منظور از عرصه چیست؟ در واقع لازم است که افراد در هنگام خرید خانه، فروش، رهن و اجاره آپارتمان به ‌حق و حقوق خود آگاه باشند و بدون اطلاعات کافی زیر بار مسائل حقوقی قضیه نروند. در مجله دلتا به بررسی ابعاد حقوقی اسناد ملکی عرصه و اسناد ملکی اعیانی پرداخته شده است.

وضعیت عرصه و اعیان

مطابق قانون، عرصه به زمین و اعیان به ساختمانی که در آن ساخته می‌شود گفته می‌شود. حال ممکن است این ساختمان کاربری مسکونی، تجاری و یا اداری داشته باشد. به ‌عنوان‌ مثال وقتی شخصی آپارتمانی خریداری می‌کند، سند شش ‌دانگ آن شامل زمین و ساختمان می‌شود و وقتی ساخت و ساز در زمین به پایان می‌رسد، سند ملکی عرصه (زمین) با انجام مراحل قانونی در اداره ثبت به صورت سندهای تفکیکی شش‌ دانگ، که سهم اعیان (ساختمان) از عرصه (زمین) در آن قید شده تبدیل می‌شود و مالک هر واحد سندی جداگانه برای آپارتمان خود دارد.

شایان ذکر است که در هنگام خرید باید به کاربری عرصه دقت کرد تا آپارتمان مسکونی را به‌ جای آپارتمان تجاری به فروش نرسانند. سند ملکی عرصه در واقع سند زمینی است که آپارتمان‌ ها در آن بنا شده ‌اند و سند ملکی اعیان به سند هر یک از واحدهای آن آپارتمان گفته می‌شود. نام اسناد ملکی عرصه و اسناد ملکی اعیان غالباً در مشاورین املاک شهرهای بزرگی که واحدهای آپارتمانی در زمین ‌های بزرگ ساخته می‌شود، شنیده می‌شود. البته سند شش ‌دانگی که برای هر آپارتمان داده می‌شود شامل زمین و ساختمان ملک است ولی در بعضی موارد عرصه غیر قابل واگذاری است. مثل زمین ‌های موقوفی که مالک فقط صاحب سند اعیان ملک است.

اعیان و عرصه در اجاره

در مورد اجاره آپارتمان عرصه و اعیان همان‌ قدر السهم هر واحد برای استفاده مستأجر از آن است. مثل سهم استفاده از پارکینگ یا انباری و متراژ زیر بنای واحد مسکونی.

نحوه محاسبه عرصه و اعیان

این اقدام به درخواست مالک و یا وکیل قانونی وی شروع می‌شود، و روش کار به این گونه است که مالک یا وکیل قانونی از شهرداری منطقه تقاضای نقشه تفکیک پلاک را می‌کند. پس از آن شهرداری به دریافت مدارک لازم که در مقررات و ضوابط شهرداری آمده است اقدام می‌کند و نقشه تصویب شده را به متقاضی می‌دهد، یک نسخه از این نقشه برای تطبیق با ضوابط و مقررات ثبت و تنظیم صورت مجلس به اداره ثبت ارسال خواهد شد. این کار بر اساس قانون ۱۰۱ شهرداری ها انجام می‌گیرد. پس از وصول نقشه، نماینده و نقشه بردار با یکدیگر به محل وقوع ملک رفته و از آن بازدید می‌کنند، پس از آن که نقشه شهرداری با سند مالکیت صادر شده و با محل ملک تطبیق داده شد و مغایرتی در آن ها وجود نداشت، گواهی عدم تجاوز به ساختمان های مجاور و معابر و خیابان ها به وسیله نقشه بردار ثبت، انجام می‌شود، پس از آن نماینده ثبت  صورت مجلس تفکیکی (صورت مجلس تفکیکی حاوی شرح مختصری از سابقه ملک و شرح قطعات مفروزی با قید مساحت و حدود و هم چنین ذکر تمام مشاعات موجود در ملک است) را تنظیم می‌کند.پس از طی مراحل اداری و پرداخت هزینه های مربوطه یک نسخه از صورت مجلس تفکیکی به دفتر اسناد رسمی متقاضی ارسال خواهد شد. تفکیک اعیان توسط اداره ثبت و با استناد به گواهی پایان کار ساختمان انجام خواهد گرفت.