دعاوی ملکی از مباحث مربوط به حقوق داخلی است که شمار بسیاری از دعاوی را در محاکم قضایی به خود اختصاص داده است.با توجه به تخصصی بودن قوانین ناظر بر املاک و بی اطلاعی اکثر مردم از این نوع دعاوی و آشنا نبودن با روش طرح آن باعث شده که معمولاً افراد پس از طرح دعوا و صرف هزینه های زیاد، با داشتن دلایل قوی و محق دانستن خود به نتیجه مطلوب نرسند. بنابراین برای طرح هر دعوای حقوقی در محاکم، لازم است به شرایط و ارکان آن دعوا دقت و توجه کافی شود .
۱-دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی وقتی بوجود میآید که فروشنده تعهد کرده که در دفتر خانه اسناد رسمی حاضر شود و سند رسمی ملک را به خریدار منتقل کند. اما به دلائل مختلف مانند: ناتوانی در پرداخت بدهی املاکی که در رهن بانک هستند، بالا رفتن ارزش ملک یا از روی لجبازی با طرف مقابل و… برای انتقال ملک در دفتر خانه حاضر نمیشود و سند منتقل نمیشود از این رو خریدار مجبور میشود برعلیه او دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح کند.
خریدار باید هنگام معامله مطمئن شده باشد که ملک در رهن بانک یا در توقیف نباشد ، چون در اینصورت دادگاه نمیتواند رأی به انتقال ملک با تنظیم سند بدهد. در این مورد خریدار باید همزمان درخواست فک رهن را با الزام به تنظیم سند رسمی در دادخواست خود قید کند . به هر ترتیب اگر رأی به نفع خواهان صادر شود، دادگاه نماینده خود را برای تنظیم سند به نام خریدار به دفترخانه میفرستد.اگر بعداز معامله و بدون تنظیم سند فروشنده فوت کند خریدار باید دعوا را علیه وراث مطرح کند. در صورت امتناع وراث ازتنظیم سند نیز دادگاه نماینده خود را برای تنظیم سند به دفترخانه میفرستد.
اگر ملکی بدون سند فروخته شده و خریدار هنگام معامله متوجه نشده باشد، دیگر نمیتواند دادخواست الزام به تنظیم سند بدهد بلکه فقط حق فسخ دارد یعنی فقط میتواند معامله را برهم بزند.
۲-دعوای خلع ید
دلایل برای اثبات این دعوا ،اثبات مالکیت مالک و تصرف غاصبانه یا در حکم غاصبانه بودن متصرف ملک است . در این دعوا ابتدا باید دلایل مالکیت خواهان به دادگاه ارائه شود.
دادگاه پس از احراز مالکیت وی به دلایل بعدی او که تصرف بر ملک او توسط دیگری است رسیدگی می کند و چنانچه دلایل را کافی بداند حکم به خلع ید متصرف صادر خواهد کرد. درغیر اینصورت دعوا رد میشود.
بعد از صدور حکم خلع ید باید درخواست اجرای آن در اجرای احکام دادگستری داده شود و اگر همچنان متصرف ملک را تحویل ندهد ماموران مربوطه متصرف را به تحویل ملک مجبور خواهند کرد.
۳-دعوای رفع تصرف عدوانی
دردعوای تصرف، فرد باید سابقهی تصرف خود را ثابت کند که وجود قرارداد ویا سند مالکیت میتواند آن را اثبات کند یعنی باید مالک ثابت کند ملک بدون رضایت و ارادهی او و بدون هیچ قراردادی از دستش خارج شده است.تصرف شخص متصرف باید بعد از تصرف مالک باشد و نباید هیچ تصرف قبلی در ملک مورد نظر داشته باشد .
۴- دعوای الزام به تحویل ملک
ممکن است در مبایعه نامه زمانی برای تحویل و تسلیم ملک به خریدار معین شده باشد و در این صورت باید در همان تاریخ مبیع به خریدار تحویل داده شود در غیر این صورت خریدار با مشکلاتی روبه رو خواهد شد.
این مشکل بیشتر زمانی اتفاق میافتد که در فاصلهی معامله تا تسلیم و تنظیم سند رسمی ارزش ملک افزایش یافته باشد. فروشنده با خیال اینکه ملک خود را بتواند با قیمت بیشتری بفروشد از انجام وظایف خود خودداری میکندو خریدار برای حفظ حقوق خود مجبور به طرح دعوای الزام به تحویل ملک خواهد شد.
۵- دعوای رفع مزاحمت و ممانعت از حق
چنانچه شخصی مانع از استفادهی قانونی در ملکتان شده باشد، میتوانید این دعوا را در محاکم دادگستری مطرح کرده و با ارائه دلایل خود جلوی او را بگیرد. مطابق با قانون هیچ کس نمیتواندبا استفاده از حقوقی که دارد برای دیگران مزاحمت ایجاد کند. در دعوای مزاحمت، مزاحم فقط مانع از استفاده شما میشود اما ملک شمارا تصرف نمیکند.
نکته مشترک بین دعوای مزاحمت و ممانعت از حق، اثبات سابقه ی تصرف در زمان گذشته است و همچنین ارائه سند ملک که به اثبات این موضوع کمک میکند. نکته دیگر اینکه باید ثابت کنید متصرف بدون رضایت شما این کار را انجام داده است . دلایل اثبات این امر می تواند اقرار ،سند،شاهد،قسم باشد .
برای این کار میتوانید از دادگاه تقاضای صدور قرار تحقیق محلی کنید. همچنین در این دعاوی قاضی میتواند با صدور دستور موقت در خصوص مزاحمت و ممانعت ایجاد شده از ایجاد خسارت و ضرر بیشتر جلوگیری کند.
برای آگاهی از مطالب حقوقی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.
